本文发表在 rolia.net 枫下论坛大多伦多在整个加拿大的地位是独一无二的。一是他的国际地位，二是他的经济是加国最发达，最有活力和吸引力的地区。在加拿大没有一个其他地区可以取代多伦多的地位。理论上说，大多伦多应该是加拿大房价最高的地方，他的地位同中国的北京上海是相等的。

但为什么温哥华的房价要高于多伦多？这是因为影响房价的因素还有着气候环境地理位置这些得天独厚的条件。温哥华自古以来就因为上佳的自然地理条件和人文环境成为全世界有钱人向往的地方。温哥华地区的高房价更是有着广泛的全世界富人基础。时代发展到今天，中国人乃至全世界的富人比例与20年前，甚至更久远以前无法相提并论。近十几二十年全球经济的发展速度和造富能力是之前任何一个时代都不能比拟的。温哥华已经变成了他们的后花园，他们在温哥华买下的产业就算是闲置，哪怕是烂掉，恐怕对这些富人来说也是九牛一毛。有人天真的认为温哥华的房价真的会崩盘，没有一个大的全球范围的金融危机，只能是黄粱一梦。而这个大危机，是全世界的政府和人民都不愿意看到的，现在也根本没有显露的迹象。全世界的国家美国中国欧盟，都在极力寻求将经济拖回正轨并且初步取得了成效。

本来是说多伦多的，说了这么多温哥华是想说，多伦多和温哥华的房价基础是完全不一样的。温哥华的房价是全世界富人的刚需，多伦多的房价则更多跟移民的涌入，经济的加速，就业的提高以及城市的发展相关。

再说说房价上涨的可持续性。到底什么东西在左右房价？房价本身的高低？政府的调控？利率？投机者的数量？你们忘了，主导一个商品的价格的因素只有一个：供需关系。当供大于求时，房价跌，当供小于求时，价格涨！这是最基本的理念也是让你的判断力走上正轨的基础！

房价上涨具有可持续性，意味着供小于求的情况将会一直得到持续。反之若要让房价停止上涨，则必须扭转供小于求的状况。

那么问题来了，跌派如何实现当前供求状况的逆转？？？

现实是，
-多伦多的国际地位日益上升，对移民留学乃至商业投资的吸引力越来越大
-多伦多的土地供应越来越少，独立屋库存已经史低而且没有一点扩大供应的前景。
-多伦多本地人的购买力在增强，因为经济和就业的稳定，同时房地产业带来的兴隆。
-房屋拥有者的财富大大增加，加上长期低利率，增加了他们改善条件换大房的可负担性。
-无房者的购房刚需，加上有房者改善条件的刚需，多伦多这有限的土地资源在当前的大环境下是无法改变的。

所以，我们可以看到大多伦多房市的上涨的这样一幅图景，
-首次购房买家，在低利率和高就业率推动下入市，这由经济基础决定和移民的涌入人口的增加决定。他们的选择是低价低端的公寓或镇屋。这是无房者的刚需。当市区房价高到难以承受时，他们会选择周边地区，将房市热点辐射到都市外围地区。
-然后低端房价上涨，增加了这部分房产拥有者的财富，低利率和就业的稳定让他们可以考虑以小换大，以低端换中高端，有公寓镇屋换到独立屋。
-然后是中高端房价的上涨。由上述的买家推动，这个换房的可负担性是完全没有问题的。上面这些刚需的买家是永远不会撤出房市的，这给房市的稳固奠定了坚实基础。
-投资者的参与买入。来自本地的投资者和来自海外的投资者。这个比例有多大恐怕永远也搞不清楚。但他们都是聪明人或者有钱人，这个没有疑问。投资者自古以来就存在，所以才有了房屋租赁市场。

明白了这个，你才能明白多伦多这样一个热点城市，有人气的地方，经济发达的地方，房价将会是永远向上的。什么时候停？
-自然灾难或战争等导致人口消失或外流
-政治体制改变造成资金外逃和人口外流
-大的金融危机导致就业停滞利率上升人口停止涌入

不能说这些百分之百不可能，但在可见的未来还看不出来。

有人说现在的房价太高了，涨势太疯狂
-价格高低不是未来涨跌的理由，价格的是相对的，可能几年后你回过头来，觉得现在的价格很低。
-涨势疯狂，也不是未来涨跌的理由，谁说不是因为原来房价被低估了呢？

有人说现在的房价不可负担，100万的房子就算有首付，也贷不到款，负担不起
-现实是，首次买家无需负担100万的房子。50-60万房子就不是问题，这样的公寓或镇屋在城郊完全可以买到并负担得起。有什么理由要一步到位？
-100万的房子对一个早年50万买入低端房，在几年之后房价攀高50%，贷款大幅降低之后想改善居住条件的买家，完全是负担得起的。

有人说政府操控房贷规则，阻止了买家入市
-那么只能说明，现在的入市买家，都符合房贷政策，都属低风险买家。反倒坚固了房市基础，降低了金融危机的可能性。
-Prime利率没有变，房屋拥有者的实际负担根本没有变。甚至负担更比早年有所下降。无论是自主还是投资者都不会离场。

有人说中国控制资金外流，多伦多房价将会崩跌
-证明是个大笑话，房市持续上涨说明中国的资金并非多伦多房市的主导力量。

驱使房价持续上涨的因素还有上涨趋势的惯性。
-不管是什么专家机构，在看不懂房市的泡沫言论发表之后，都不得不承认房市还将会继续上涨，这只能给买家继续买进的理由，导致升幅完全不在预料之内，
-价格的持续上涨甚至暴涨导致卖家越来越少，卖出了就难以再买进，卖了就后悔，这会导致越来越多的潜在买家保持观望。
-当前卖出/上市量之比达到了历史性93%，已经表明大多伦多房屋的供求关系已经剑拔弩张。

暴涨不一定长期持续，但大多伦多地区房价上涨的可持续性是毋庸置疑的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net