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投资房报不报CCA？问题很复杂。答案来了

vicky2005(孩子她爹)

计算以2%的Compound Rate 计算, 假设安省个税未来不变。

怎么用这个表呢？假设你现在两人年Taxable Income平均每人8万，marginal tax rate 31.5%。现在申报$100CCA，当年退税$31.5。在20年后，$31.5值$46.8 (比如你拿去存定期)，那时卖掉投资房，投资房增值60万，卖掉投资房时基本没有其他收入，60万Capital Gain两人平均每人15万Taxable Income。另外要申报$100CCA recapture，这$100CCA recapture100%计Taxable Income，如果税率不变，当你的税阶为15万时，你要为这的$100CCA recapture交$45的。$47-$45=$2，你赚了。如果你投资房增值61万，卖房时的税率就是48.2%，$47-$48.2=（$1.2），现在报CCA将来就多缴税了。总而言之，现在是否申报折旧，取决于你现在的税阶，预期投资房套现时的税阶和时间。

(#12697065@0)
Last Updated: 2020-2-19
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枫下家园 / 钱财税务 / 投资房报不报CCA？问题很复杂。答案来了 -vicky2005(孩子她爹); 2020-2-19 {737} (#12697065@0)
计算以2%的Compound Rate 计算, 假设安省个税未来不变。

怎么用这个表呢？假设你现在两人年Taxable Income平均每人8万，marginal tax rate 31.5%。现在申报$100CCA，当年退税$31.5。在20年后，$31.5值$46.8 (比如你拿去存定期)，那时卖掉投资房，投资房增值60万，卖掉投资房时基本没有其他收入，60万Capital Gain两人平均每人15万Taxable Income。另外要申报$100CCA recapture，这$100CCA recapture100%计Taxable Income，如果税率不变，当你的税阶为15万时，你要为这的$100CCA recapture交$45的。$47-$45=$2，你赚了。如果你投资房增值61万，卖房时的税率就是48.2%，$47-$48.2=（$1.2），现在报CCA将来就多缴税了。总而言之，现在是否申报折旧，取决于你现在的税阶，预期投资房套现时的税阶和时间。

我的结论：折旧总是好的，即使是在最低税率 20.5% （100万的房子，多出6千多） -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-19 {61} (#12697460@0)

你没考虑卖房子的时候，卖房时，以前的折旧算投资收益的。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-19 (#12697471@0)

投资收益都算了，买房时是退休，假设没有其他收入， -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-19 {61} (#12697525@0) +1

没算夫妻俩当年的收入啊。要看自己个人情况算的。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-19 (#12697575@0)

夫妻现在收入，一人 8万，投资按marginal 算，5 年后卖房，没有其他收入，夫妻各按平均tax rate.我没有完全弄懂孩子他爹的算法，他好像总是用marginal算 -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-19 (#12697585@0)

折旧率应该是4%吧？按class 1算。他算的我觉得对啊，按收入的税率计算的。卖房时他也算了夫妻当时的收入加上卖房的收益啊。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-19 (#12697718@0)

你这个努力很好，其实很多会计师绕来绕去，就是一个spreadsheet的问题 -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-19 (#12697604@0)

会计未必都会算FV/PV，话说回来，收几十块的是报税不是财务策划 -vicky2005(孩子她爹); 2020-2-19 (#12697795@0)

你这个数据不符合现实，100万的房子怎么会有净房租收入$36000？去掉费用后1万都不会有。折旧不能把房租折成负的，所以最多就折旧净房租收入，也就几千块吧，省了一点税，大多数人也就花掉了。到卖房时，要一次性交一大笔税。 -blueskygg(Grass); 2020-2-19 (#12698321@0)

你说的也对，我是从另外一个贴子看来的，我给看成一个月3000的net。其实是一年3000，什么时候，我再算算 -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-19 (#12698428@0)
为啥就花掉了？不管报不报折旧，我的消费习惯不变。该存钱就存钱，该投资就投资，也可以放免税账户里，等卖房时已经利滚利涨了不少了 -greenfield_2011(greenfield); 2020-2-19 (#12698530@0)

我又算了算，更实际一些，10年时间，折旧比不折旧 20.5%marginal时，多2200多；折旧比不折旧 30%marginal时，多4000多 -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-19 {61} (#12698788@0)

你用8%计算FV？这也不现实，金融计算里用risk free rate, 现在1.86%左右，合理的假设是拿退税去还房贷，也就是2.8%左右 -vicky2005(孩子她爹); 2020-2-19 (#12698878@0)

用1.88%？GIC了？ -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-19 {321} (#12699316@0)
我一直有个概念，金融市场（equity）和房地产，长期来讲8-9%，所谓的长期，可能真得长点，10年都很难说是长。正因为我秉持这样的观点，任何出来的钱，都不会去还房贷，在这个难得的低房贷时代。尽管是这样的结论，弄来弄去就几千刀，战线拉的比较长，值不值呢？

其实，还有个概念，内部收益率，15%，大概在企业优化时常用的吧，这个我不怎么熟悉

我看了下你的数据，house appreciate 每年8%有点多，5%可能好点，股票投资可以达到9-10%。另外，rental house的回报率在大多地区可能不高，在某些地方可以超过10%。你能把表格完整贴出来么？ -renee12345(Renee); 2020-2-19 (#12699379@0)

Here -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-20 {61} (#12699615@0)

这个TAX的算法是啥？基本上年薪如果上10W，Marginal tax rate 都接近40%了。20.5%有点低。另外每年$1200的Rental 收入太少了，你按照15万算算。CCA是building的4%，claim $1200 也太少了，Building至少按照120万算算？ -renee12345(Renee); 2020-2-20 (#12699631@0)

这10年， -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-20 {250} (#12699632@0)
一直工作，marginal 20.5%是 4 或5万收入，Marginal 30%是 8万收入。租金收入，现在都很低，（这是我的实情，高不上去现在，就是指望房价涨，任何维护花销，还都没计入呢。勉强正现金流）。11th 年退休，各又2万收入，卖房，税的计算是按网上计算器，（没按percentage）

算的有点问题。recapture的CCA直接就是算收入，capital gain 的一半算收入，这样才加起来。算capital gain的时候不管CCA. 你的gross rental income怎么也不会是1200 一年啊？大多地区辣么惨？你不会把monthly payment全扣了吧？只能扣利息部分哦。 -renee12345(Renee); 2020-2-20 (#12699633@0)

看人了，我会按10%算，对会投资的人来说，这是正常的discount rate。现在通胀是2%，你实际借钱的利率是2.8%-2%。你还拿钱去还房贷？太不可思议了。 -renee12345(Renee); 2020-2-19 (#12699339@0)

对啊，为什么要还本金呢？一直搞不明白银行为什么不投资，要用这么低的利率借出来。 -sxffff(lookingforjob); 2020-2-19 (#12699344@0)

银行的生意很广的，有high risk，10%贷款利率也有，有low risk，3%也有。拿着大把gic 和 saving，自然有不同层次的业务。我们个人也一样，房产，股市，cash需要均衡。 -renee12345(Renee); 2020-2-19 (#12699365@0)

这里算的是二十年平均回报，Risk己经factor 进去了，简单来说就是股市二十年的平均回报。 -sxffff(lookingforjob); 2020-2-19 (#12699473@0)

不明白，你是想问为什么银行不去投资股市？ -renee12345(Renee); 2020-2-19 (#12699536@0)

对 -sxffff(lookingforjob); 2020-2-20 (#12699604@0)

就是说如果你能从银行借到100万，利息4%，如果你拿到10%的回报的概率大于50%,你借不借，你不借的原因就是这个概率远远低于50%。 -sxffff(lookingforjob); 2020-2-20 (#12699663@0)

这就是diversity，我们个人要这样，大银行也得这样想，而且也这样做，又冒险的挣高回报，也用房子抵押的房贷，天塌下来，它照样有饭吃 -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-20 (#12699605@0)

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