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有图有真相

palwang2000(重在修心)

 

(#12701134@0)
Last Updated: 2020-2-20
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 钱财税务 / 再开个新帖子讨论房屋折旧和装修，请问recaptured CCA卖房时能否用来扣减装修费用？ -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 {131} (#12700374@0)
    CCA，capital cost allowance 从前名字上看就是用来给予capital 花费的一种补贴，但我又查看了CRA网站上的说明没有看到这种可以抵扣的说法。
    • 我理解：装修花的钱加入到房子上，计算capital gain的时候可以减去，也可以折旧啊。跟recaptured CCA没有什么关系。 -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12700425@0) +1
      • 那这个CCA叫capital cost allowance就是图有虚名了，我的captial cost都不能从这里减与capital cost没有任何关系了 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12700457@0)
        • 所以叫allowance嘛，符合条件才给。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12700461@0)
          • 普通住宅第二年开始4%得房子价值，都给啊 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12700471@0)
            • 有大概查了一下，CCA是报出租收入时候用的。你最后卖房前的装修应该在算Capital Gain的时候用，只不过最后卖房要把以前的cca都吐出来算收入。这是两回事，报税时填不同的表。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12700573@0)
              • 我改主意了，我要提前几年装修，如果最后还是减capital gain就无意义了，如果可以从CCA减才有意义 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12700605@0) +1
                • 提前几年的装修的话，应该可以重新评估房子的价格，应该可以按CCA 折旧。你查查吧。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12700615@0)
    • 实战一下就知道了，我上一套房子卖时候，没有折旧，但是有大量专修，有收据都从收益里扣掉了，再算，装修不应该作为折旧的考量因素 -oldstone(stone); 2020-2-20 (#12700656@0)
      • 就是把持有房子以来所有的装修费用都算上吗？ -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12700667@0)
        • 请读一下t4036 (rental income) & t4037 (capital gain), 什么都明白了。 -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12700680@0)
          • 等用到再认真读。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12700707@0)
          • 我读了读T4306， -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 {344} (#12701012@0)
            上面还有例子，装修和维护一般都是current 费用，直接从租金扣减，还举了例子换屋顶屋檐就是current费用，那我推断更换旧的都是current 费用都可以从租金扣减。就是说通过最后几年装修来增值减税是可以的。还举了个例子你买了一个烂房子不能住人，买了装修就是capital cost，但也可以从CCA扣减，实际上也是从租金折旧上扣除，还是一样可以多半减税啊，我理解就是方式不同
            • 打回去重读。。。。哪来的“换屋顶屋檐就是current费用”？？？下面链接里说的很清楚 ”Some common 【capital expenses】 you might claim on your rental property include a 【new roof】...“ -kakaka(小胖子); 2020-2-20 (#12701124@0)
              • 有图有真相 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 {62} (#12701134@0)

                 

                • replace roof应该是expense -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12701141@0)
                  • 对，没有添加新的，是更换 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701143@0)
                  • 我又看了看严格意义replace roof的确是capital expense -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701208@0)
                • Capital expense, current expense 是两个概念。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12701144@0)
                  • 本来两个概念，我哪里说是一个概念了 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701152@0)
                    • 换屋顶应该属于capital expense. -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12701153@0)
                      • 真的？ -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12701160@0)
                      • 什么叫应该，你看我发的图，一问一答很清晰啊 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701161@0)
                        • repair 几块shingle，和换屋顶能一样？同理，炉头坏了，你找人修好了。算current。。。买个新的换了，算capital。 -kakaka(小胖子); 2020-2-20 (#12701230@0)
                          • 我又仔细读了，是这样 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701245@0)
        • 是，要有发票，合同约定证据 -oldstone(stone); 2020-2-20 (#12700701@0)
          • 谢谢啊。 -thegirlbefore(Jane); 2020-2-20 (#12700704@0)
      • 嗯，但写的装修属于captial cost不能用current 费用报掉的，估计cra懒得查那么细了，一笔笔复核也找不回几毛费用还很高，干脆不找了 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12700690@0)
        • 10多万，不是小钱 -oldstone(stone); 2020-2-20 (#12700703@0)
          • 你没有租金收入，我感觉你这个钱报的还是captial cost啊，没有对半减税的效果。 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12700772@0)
            • 有啊 -oldstone(stone); 2020-2-20 (#12700777@0) +1
              • 你下面不是说装修完就卖了吗？你租金也没有10万啊，也没有cca你从哪里扣的10万费用？ -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12700842@0)
        • 有政府permit，动作很大的，政府验收很严格，把人都折磨死了，所以完了就卖掉了，收点养养自己，房地产真不是好干的，要么被租客折磨，要么被政府折磨 -oldstone(stone); 2020-2-20 (#12700719@0) +2
        • 有租客的房子装修，问题最多，租客想扮猪吃老虎，都上庭了，法官就是偏向租客，没有需要的同学最好不动 -oldstone(stone); 2020-2-20 (#12700725@0)
    • 根据t4036我得出的结论就是通过装修可以实现增值税务减半是可行的 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 {344} (#12701024@0)
      上面还有例子，装修和维护一般都是current 费用，直接从租金扣减，还举了例子换屋顶屋檐就是current费用，那我推断更换旧的都是current 费用都可以从租金扣减。就是说通过最后几年装修来增值减税是可以的。还举了个例子你买了一个烂房子不能住人，买了装修就是capital cost，但也可以从CCA扣减，实际上也是从租金折旧上扣除，还是一样可以多半减税啊，我理解就是方式不同
      • current expense是全额抵税，capital gain是1/2计收入。 -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12701032@0)
        • 不管如何，装修完多卖的钱就是capital gain，一半交税 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701036@0)
          • 我感觉如果能，expense更合适。 -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12701045@0)
            • 什么叫如果能，expense更合适？ -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701072@0)
              • 有些东西可能界限不是那么明显，如果能expense 就不capital -wfhisgood(鼠目寸光); 2020-2-20 (#12701084@0)
                • 对，上面举了例子，换屋顶和屋檐就是current expense，这叫维修没有添加新东西 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701108@0)
      • 又不对了。维修是current expense，可以从cash flow直接冲掉。装修算leasehold improvement，属于capital expense，冲抵capital gain。 -2841999(四友); 2020-2-20 (#12701147@0)
        • 但是上面举了例子，买了为了出租装修就是capital expense，租客住着更换就是current expense，你看看他们给的例子，你一定得搞清楚，什么是维修什么是improvement. 你好好的窗户镶个金边就是improvment，破烂了更换就是维修 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701157@0)
          • 在Cash flow分类中有一栏叫Maintenance and Repair。每年的修理费都打入其中冲抵当年收入。但是大宗装修款是capital expense, 打入买房款，卖房时一起算。 -2841999(四友); 2020-2-20 (#12701213@0)
            • 严格起来的确是 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701215@0)
        • 你专业，请帮我回答一个问题，capital expense 能去冲减 recaptured cca吗？ -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701214@0)
          • 一般做账分两笔（至少两笔）：cash flow and assets。capital expense, recapture, capital gain, CCA, 统统属于assets calculation，有别于income。 -2841999(四友); 2020-2-20 (#12701225@0)
            • 但cca来自于租金，等于可以用于转化，你说到底能不能扣减 recap cca，来个痛快点的 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701243@0)
              • 能。我以为你是在讨论先减钱然后等秋后算账，还是不减钱，不算账，哪个更划算。 -2841999(四友); 2020-2-20 (#12701264@0)
                • 谢谢，我的目的是花5万装修，多卖5万，装修费从100%交税的钱里面出，比如recap cca，这样capital gain部分多了，100%交税部分少了。如果你确认可以从recap cca扣减装修费，那就可以实现了 -palwang2000(重在修心); 2020-2-20 (#12701299@0)
            • recapture belong to income -jameschen6(梦想农庄); 2020-2-22 (#12704951@0)
    • 绕得好复杂，我都快不知道你在说什么了。装不装修，效果是一样的。如果不装修，100-50，capital Gain是50；装修了，按道理是要算Capital Cost, 105-55，Capital gain还是50. 另外再把Claim过的CCA全部吐出来。 -renee12345(Renee); 2020-2-20 (#12701967@0)
      • 你这个说法还是没有实现我说的目的，假如CCA合计起来5万，卖房时这5万要拿出来放到income100%交税，对吧，但我正好有个5万的装修费用，我觉得这5万装修费用应该和CCA抵扣都成为零了。按四友回答是可以的，你觉得可以吗 -palwang2000(重在修心); 2020-2-21 (#12702162@0)
        • 你还是没要搞清楚基本概念。出租房的情况下，这5万装修需要按照税局的规定去报。如果是Capital Cost, -renee12345(Renee); 2020-2-21 {204} (#12704450@0)
          则是105-（50+5）=50，你的Capital Gain 就是50W，另外的Rental收入多少就是多少；如果是Expense，则105-50=50，你的Capital Gain是55W，rental income减5W，最多减到0。重点是需要按照规定去报，不是你想怎样都可以的。

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