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枫下家园 / 钱财税务 / 关于投资房报折旧（CCA）的事，终于想明白了，从今年起到退休为止，年年报！ -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-21 {640} (#13584548@0) +1
1，卖的时候即使增值40万，两口子，每人20万CG，也就是每人10万taxable income, 再往上加100% CCA Recapture，比如折旧了10万，要补这10万，每人要补5万，两项加起来也不过每人15万，还是低于我现在的收入
2，现在的1$要比将来的1$更值钱，先把税退回来再说。一个原因大家都知道，通胀。第二个原因是，将来的税阶要低于现在的税阶！1992年，62k以上的边际税率就是46.8%， 2000年，72.5k以上的边际税率是45.5%，现在150k以上的边际税率才是43%，再过10年200k以上的边际税率可能才是43%。也就是说将来同样的taxable income，税率也会比现在低。
各人现在的收入不一样，将来的财务计划也不一样，我说的情况只适合一部分人

赞同，我早就这样想了这样做了 -wuyg719(平平); 2021-3-21 (#13584556@0) +2
👍，第一收入高，第二正现金流。这两个我都NO -skybreeze(天涯的风); 2021-3-21 (#13584564@0)

没有正现金流？你把principal也素啊你进去了吧？ -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-21 (#13584595@0)

算本钱赔的更大了，不过你说的对，我的意思是有盈利空间 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-21 (#13584597@0)

不算principal还赔，租金也太低了吧， -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-21 (#13584792@0)

可能贷款太多呗，或者利率前年锁死在高点了呗。 -gustytiger(虎啸风生); 2021-3-22 (#13585518@0)

才想明白啊，要不把以前没报的也改了吧，不然亏大了 -greenfield_2011(greenfield); 2021-3-21 (#13584612@0)
投资房折旧一般怎么报？ -c2ren(cathy); 2021-3-21 (#13584762@0)

我用软件报，出租物业里有capital cost allowance项目，每年有限额，自己选报还是不报，报多少 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-21 (#13584781@0)

呵呵，突然想起在国内订过一份周报就叫《软件报》，貌似四川出版的，就就才几页的小报纸.... -see1see(Isee); 2021-3-21 (#13585062@0) +1
capital loss 是不是只能减免capital gain? 不能减收入的？ -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585636@0)

不能减免rental income 到负数 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585732@0)

谢谢，所以rental income 不是很多的话，也不需要在这个。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585755@0)

对。我的想法是第一年add in rental property, 但不claim CCA, 等以后那年rental income and other income 多了再考虑这个选项 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585893@0)

我以前用studio Tax 算时的确只能减免rental income，所以后来就没有研究过。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13586184@0)

我一直用Turbotax ， rental income-cost-CCA可以是负数 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585770@0)

这个负数可以抵掉income吗？ -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585776@0)

可以 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585777@0)

你说的对的，刚 googled。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585785@0)

不可以吧。“You cannot use CCA to create or increase a rental loss.” -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585816@0)

按啥比例？土地和构筑物分吗，按说，土地部分不可以的 -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-21 (#13584789@0)

是要分的，按评估价 -greenfield_2011(greenfield); 2021-3-22 (#13585546@0)

评估现在还给分开吗？不分了吧 -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-22 (#13586788@0)

可以自己花钱评估，可以卖房合同时明确土地和建筑物价格。税务局网站有例子，都有明确building and land price -greenfield_2011(greenfield); 2021-3-23 (#13589035@0)

年年报，怎么会才折旧10万？不是全折旧了吗？比如现在买70万condo，10年后140万卖出，折旧的话是140万的gain吗？ -geekcode(文心雕码); 2021-3-21 (#13584985@0)

折旧有限额。卖出时，报了折旧部分要100%算收入纳税。你的例子假如真能全折旧，最后70万资产增值(50%算收入）加70万CCG recapture (100%算收入） -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585501@0)

换个角度看，如果预期资产增值的税率超过现在的税率，就不值得报。房产没法分拆卖出，除非临退休新买的房子，长期持有到退休，很可能卖出当年收入是最高税率。未来最高税率也可能比现在高。 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585595@0)

可以分五年缴税 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585606@0)

有这等好事？我很怀疑，请问有出处吗？ -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585792@0)

t4037 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585846@0)
我也听说过，应该可以。房子挂在公司上是肯定可以的，在个人头上没研究过。等我卖房的前几年再研究 :) -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585866@0)

个人也可以 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585940@0)

没明白。什么可以分5年缴税？能给个链接吗？ -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585804@0)

claim a reserve -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585841@0)

👍👍👍🙏🙏🙏 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585892@0)
我刚才看了一下，好像个人房产不行 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585898@0)

这里 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 {60} (#13585937@0)

认真研究了一下，这没什么意义。这种情况必须买家5年分期付款。普通人卖房子哪会允许买家分期付款，除非你把房子卖给你儿子。而且如果房子还有银行按揭，银行也不允许你分期收款卖房子，银行会要求你马上去请贷款的。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13586011@0) +1

你没有考虑通胀。现在如果你交税20%，肯定全报了，如果35%，那目前$100需要交$35，这$35，多年后交$52，那个时候的$52和今天的$35是不一样的 -sammywang(voyager); 2021-3-22 (#13585541@0)
谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 {587} (#13585610@0)
谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题，我是第一年报出租，最近google /YouTube ,中英文讨论包括会计师都有。我的感觉是大部分保守做法是不折旧，但如你所说for certain case， should do it. Because today ‘ one dollar is worth more than future’s one dollar. 我的是新condo, 愿意跟大家分享最近学习心得。但这里有两个问题请教大家。
1.condo 没有land value 吧？不用split land price
2. 我想第一年先Regiister my condo ( property), 但不Claim (因为loss). So this will make flexible in the future, 只有在盈利多（综合影响多交税的年份才考虑clAim CCA.
我想第一年不注册property as CCA , 是不是以后就没机会了？

CCA没有注册的事，哪年想claim就哪年claim。Condo是肯定有土地价值的 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585659@0)

谢谢回复，我没有合适的词就说注册，我的意思是第一年报税时要add in 这个property 吗？要不add, 是不是以后就没机会了？（第一年简单，按律师交接文件得房价添写）。若是condo 有land value ，到哪里去找到？怎么split? -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585712@0)

第一年是loss, 更应该报，直接扣减taxable income -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585744@0)

我的理解是CCA 不能加大你的loss.比如rent income-current experience =+ $ 100 , 即使CCA cliam $120, 你也只能申报零出租收入。但rent income -current expense 是负数可以抵税 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585772@0) +1

我一直用Turbotax ， rental income - expense - CCA可以是负数 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585780@0)

不可以，这个有明确的说明。最多只能减到没有正收入 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585802@0)

好像可以的，这上面写的是可以抵other income。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 {60} (#13585810@0)

rental loss是可以抵T4，T5收入，但是CCA不能是rental loss的原因 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585829@0) +1

那也不错，我原来以为rental loss 只能抵rental income。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585884@0)

租金收入是算在普通收入之上交税的，损失当然也是在抵消普通收入 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585902@0)

谢谢解答。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13586175@0)

你的”明确的说明“在哪？我已经这样报过几年了 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 {907} (#13585811@0)
Although landlords buy rental property with the hope of turning a profit, sometimes things don't always work out as planned. When your expenses exceed the income on your rental property, you may be able to claim a rental loss. Before you can claim the loss, you'll need to determine whether it's rental income or business [...]
Full Story:
https://turbotax.intuit.ca/tips/claiming-a-loss-on-rental-property-6385#:~:text=Similar%20to%20business%20income%2C%20rental,tax%20bill%20in%20previous%20years.

那说明不了问题，税务局只是抽查，你运气好而已。而这运气你得保证有七年，如果哪年被抓到翻出来，你得付利息，应该不少 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585821@0)
看我上面CRA的链接。CCA不可以产生和增加rental loss。只能减正现金流。 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585832@0)

对，我理解也是这样的。所以我想第一年add in my rental property, 但不claim CCA. (因为rent -current expenses 已经是负数loss.) ,留个记录。以后那年rental income 多，T4 也多的时候，在酌情claim CCA and reduce rental income (直到零为止），从而减少总体交税 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585878@0)

我觉得10万以上年薪的，可报CCA，10万以下的就不用麻烦了。claim还有些问题，比如不能将来使用45(2)改成自住房等 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585667@0)
请问CCA能offset regular income吗？还是只能offset rental income? -jeffrey815(Smartiecat); 2021-3-22 (#13585723@0)

我的理解只能offset rental income 到 zero, 不能负数 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585738@0)
纳税大户终于来了，yes, it can offset regular income! CCA -> loss on rental property -> reduced taxable income -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585757@0)

只能offset rental income -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585794@0)

rental losses can be used to offset income earned from other sources -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 {936} (#13585799@0)

Although landlords buy rental property with the hope of turning a profit, sometimes things don't always work out as planned. When your expenses exceed the income on your rental property, you may be able to claim a rental loss. Before you can claim the loss, you'll need to determine whether it's rental income or business [...]

Full Story:
https://turbotax.intuit.ca/tips/claiming-a-loss-on-rental-property-6385#:~:text=Similar%20to%20business%20income%2C%20rental,tax%20bill%20in%20previous%20years.

but you cannot use CCA to increase or produce a rental loss -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585808@0)

条文呢？ -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585813@0)

link -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 {1141} (#13585822@0)

Owning a rental property provides not only income, but also deductions you can take at tax time. This includes rental expenses, such as homeowner's insurance, property taxes, maintenance fees, advertising, mortgage interest, utility costs and property management fees. You also may qualify for the capital cost allowance, or CCA, which is depreciation that can be [...]

Full Story:
https://turbotax.intuit.ca/tips/dos-and-donts-cca-for-rental-property-explained-6377#:~:text=You%20may%20be%20able%20to,or%20produce%20a%20rental%20loss.&text=Because%20you%20cannot%20increase%20your,your%20rental%20buildings%20or%20equipment.
这里 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 {60} (#13585824@0)

so only works if you have +ve net rental income... -jeffrey815(Smartiecat); 2021-3-22 (#13585875@0)
TurboTax的软件逻辑没有做好，它允许我申报达 26500 的CCA，产生rental loss -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13586056@0)

我印象也是这样 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585806@0)

还有一点要考虑，如果夫妻双方收入不平均，收入高的一方可能少交一些税，但是收入低的可能会多交很多。 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585864@0)

各报各的，各抵各的。CCA不是必须双方都报 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585870@0)

如果房产只在一个人名下，是不是报税也只是一个人？可不可以开始现金流是负的时候，放在收入高的名下，现金流为正的时候，加上另一方？ -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585900@0)

房产加名字应该很麻烦。理论上谁投资就报在谁名下，和房产挂在谁名下无关。找个空挂户还是得你报税（比如你建个trust，你不是owner了，你是受益人） -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585921@0)

这个怎么操作？夫妻双方co owner rental property, 当一方claim cca 时，the property UCC (underprediciated Capital Cost) 会减少 claimed CCA amount, 另一方不申报cca 也会减少的 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585941@0)

你报下税就知道了，每个人的税务都是独立的。你只拥有50%的房产，所有的报税都基于这50%的房产，另一半和你无关。就像合伙做生意，每个人的税自己报 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13586069@0)

往年都是用CCA做到没有rental income，今年考虑要不要报多点CCA，看来也只能做到zero rental income。感谢大家的讨论，包括天涯的 reserve概念，虽然未必能用得上，but learn sth new。散会。 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13586079@0) +1

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