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我把两种情况的5年60个月的term schedule放到excel里面算了一下,

60个月,共多付29892,利息节省6084,所以最后总沉淀多了35976。也就是我用不到3万的本金换得了六千多利息回报。我算的对吗?


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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 钱财税务 / 利率涨了,mortgage上有个数学题请大家帮忙分析下,我想的是否对: +2
    贷款100万,1.65%+25年,月供4067,第一年的分摊中1354是利息;如果1.75%+30年,月供3569,第一年的分摊中1445是利息。这么看,每月利息多支出91,但月供少负担498。如果我能承担这498,相当于其投资收益为91/498=18.3%,那么选低利率短分摊期更合理,对吗?
    • 永远是越短越好。
      • 越短,付出的利息越少,但现在利息超低,借的时间越长,就可以用这个钱产生更好的回报。然而,mortgage月供中的利息比例是一直变动的,开始高后来低,所以才有“低利率+短分摊 vs 高利率+长分摊”的问题 +1
      • 房贷是这个世界上最好的融资工具之一,仅次于国内的空手套白狼
    • 在mortgage数量一定的情况下,低利率,分摊短,合算,这事不需要计算

      我说的不对,如果你自己拿钱去投资,回报更好,结论就是,它越低越长就越好
      • 是啊,如果我的理解正确,还是多还498月供合适,因为自己投资,18%的回报基本做不到。
    • 不管你说得多复杂,多绕,我只看到1.75%和1.65%的区别。多投500,也就获利1.65%或1.75%。别的数据要不理解不对,要不本身不对。我都不会麻烦我自己去做什么算术 +1
      • 每月多投500,获利不是贷款利率吧,因为不管25年还是30年,越前面所还月供中利息的比例越高。
        • 不要把自己搞复杂了,什么本金啊,利息啊。你投500,只能每年少交大概500*12*1.75%的利息
    • 纯从少付利息来说,肯定是利率越低期限越短越好。但是很多人拿30年的是为了降低月供,留下的钱拿去再投资。
      • 是,这也是我为啥计算月供区别的原因,但因为不管多少年分摊期,利息的比例在这些年中是不一样的,所以按我的算法,25年分摊期,每月月供虽然多了498,但利息节省了91,相当于投资回报18%,就是不知道我这个算法是不是合理。
        • 好吧,我告诉你为什么吧。你不是一年投入6000,而是每年投入6000。 在这25年中,你投入了25*6000。按你这算法,你最后一年的回报是(91*12)/(6000*25). 呵呵
          • 还是没看懂,如果按照25年投入算,为什么利息只算1年,而不是25年
            • 因为你每年的收入账面上都是91*12,固定的, 但每一年的投入或本钱是不一样的,是累积的。总之,你的年收益就是1.75%,没有任何疑问。
              • 懂了,但如果我只算前五年,还是低利率+短摊还合适吧,因为前面几年,利息占比高。
                • 和什么占比一点关系没有,和头几年尾几年也一点关系都没有。任何时候你多投500,就是少交500的年化1.75%的利息。1.75%的利息,干嘛去多投?炒股,旅游,吃喝,干嘛不行?当然比存saving好。
                  • 我把两种情况的5年60个月的term schedule放到excel里面算了一下,
                    60个月,共多付29892,利息节省6084,所以最后总沉淀多了35976。也就是我用不到3万的本金换得了六千多利息回报。我算的对吗?


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                    • 已经说了,
                      任何不在1.75%范围内的,都是错误的。要不数据错误,要不理解错误,要不计算错误。你多还的钱,一直在里面存着,25年或30年,中间不能拿出来,拿出来你这个表就不对了。而这25或30年的累积利息是很大的。所以前面看起来是省了很多利息,实际上是有前提的,是以后面的显示利息越来越少为代价的。你不能只只用这个表的前5年,然后break掉。只有5年就不是这个表了。
                      • 我也是担心我理解错了或者算错了,
                        可是数字就在那里摆着,假如我选了30年,然后每月另外留出498用于投资,在5年结束时要还给银行86.743万,而我手里只有83.1453万,那么我的投资就要产生3.5976的本息合计;而我如果选了25年,依然是五年结束时候还清银行,我依然只有83.1453万,那就正好。相当于我5年累计2.9892万的投资产生了6084的利润。至于五年之后,那又是一个新的term重新开始讨论了。
                    • 我搞清楚问题在哪里了,
                      60个月,共多付29892,利息节省6084,所以最后总沉淀多了35976。这样算下来五年回报是20%,但如果按照每个月投资498,60个月复利计算,年回报是7%。结论是如果你每个月能用这少供的498产生7%以上的投资收益,就选长摊还期。如果能多供这498,而不懂投资,只是放银行,就选短摊还期,这样等于有7%的收益。