本文发表在 rolia.net 枫下论坛如果把几个临近独立屋的地皮，或一大块商业用途的地皮改变用途，新建连排镇屋，或者公寓楼房，那么就要通过一个申请手续和审批流程，叫zoning by-law amendment，简称rezoning，即正式修改该地皮的土地用途（land use type(s))。关于小型修法开发的项目，即minor variance application （扩建和改建）或者consent and minor variance applications（分建），其递交申请的机构叫调查委员会（Committee of Adjustment），审批者是几位由委员会聘请的资深专家，而他们参考的意见是市政府各个职能部门对该申请的审阅意见。
而关于正式修改该地皮的土地用途的申请，即rezoning申请的提交单位是市政府的规划部门（City Planning 或叫Community Planning），其审批者是市议会（City Council），由市议会的议员们投票决定，因为他们有修改法律的权力，而作为很多专业问题和工程问题的外行，市议会的议员们在决定投票支持或反对该开发项目以前，必须参看市政府各个职能部门对该申请项目的审阅意见，特别是规划部门在汇总各个职能部门的审阅意见，并加入自己方面关于市政规划的专门意见后所提交的规划报告书(Planning Report)。其他市府的职能部门一般还包括：交通规划部门，工程服务部门，城市景观部门，垃圾收集部门，消防部门，等等，如果该地皮位于某特殊的地界范围内，还要由该地界的管辖者提供审阅意见，比如，如果该地皮的后部是位于高压线的缓冲地带，那么就要由电力部门Hydro出意见；如果位于高速路的出口附近，就要由交通厅出意见；如果位于洪水区内，就要由环保局出意见，条条框框十分繁琐。抛开特殊情况以后再讲，一般来说，rezoning申请所需要的申请材料除了相关图纸以外（也是以后再介绍），对Rezoning开发能否成功起至关重要的有以下几个技术报告：
第一个报告，也是最重要的报告叫规划合理性报告（planning rational report）。就是系统性地说明为什么现有的土地用途不适用于新开发的项目类型，而新开发的土地类型在土地规划原理上有什么合理性？举个例子，比如某业主兼开发商在某一片全是独立屋的小区内临街的地段连续收购了五个独立屋的地皮，想在该地皮上面盖一个十层的公寓，而当地zone的规范明确说明只能搞独立屋或半独立屋，那么就必须要申请修改土地使用法规了，而怎么才能说明其修改法规的合理性呢？其大方向是使用这么几种由高到低的反击武器：一是要说明该种土地使用是符合既定的安省规划政策(Provincial Planning Policy Statement - PPS) 的战略指向的；二是要说明该种土地使用是符合既定的安省南部金马靴地区的成长规划（The Growth Plan for The Greater Golden Horseshoe）的方向；三是要说明该种土地使用是符合既定的市府官方规划的（The Official Plan）方向；四是要说明对周围邻居和社区没有严重的负面影响（Significant Negative Impacts)；等等。而市政府的审阅报告也基本是根据类似的套路一步一步进行说明，但结论则有可能与开发商的报告不同，甚至完全相反，所谓自说自话，自我论证，这就是英美习惯法（common law）体系下，官商之间攻守博弈的表现形式。而最理想的情况是在申请的前期，开发商与官方就土地使用的类型进行有效沟通和充分咨询，互相摸清对方的底线。比如如果市政府方面不希望开发商把独立屋的土地用于搞中高层的公寓，那样会使开发商一夜爆富，而周围独立屋的居民则大受影响，因此希望开发商用该土地来搞连排镇屋，而如果开发商同意就范，修改方案为镇屋，那么以后的申请虽不敢说一定事事顺利，因为还可能有其他问题的存在，但阻碍该项目前进的最重要的绊脚石已经搬开了，以后就是一步一个脚印地向前迈进了。而如果开发商不愿意就范，硬要闯关，死磕市府，这样的案例也是存在的，因为虽然这样做，其方案被市议会否决的可能性很大，但开发商还留有一个大杀器，那就是上诉到安省市政法庭（Ontario Municipal Board)，而这个法庭从以往的案例判决看是更加有利于开发商的，经过在省府法庭内与市府进行讨价还价，没准开发商能获得更多的收益，具体细节以后再表。
第二个报告叫交通影响分析报告（Traffic Impact Study)，是分析新建项目所产生的多模式交通（车辆、人流、公交和自行车）对周边交通网络的影响和解决方案的技术文件。一般是分成现有情况、未来自然增长情况、新生交通量和未来总合交通情况进行分析，使用专门的交通模拟软件进行交通分析，如果发现未来的交通情况将因为新项目而严重恶化，那么必须提出解决方案，比如扩宽道路，在路口加设左转或右转道，调整交通灯的相位，等等，而费用成本当然要由开发商提供。交通影响分析报告内往往还包括停车位数量分析（Parking Analysis) 和卸货装货的场地和运行分析（Loading Analysis)
第三个报告叫工程服务报告，主要分析现有的和规划的供水系统、污水排放系统、洪水排放系统、消防系统、场地坡度、土壤侵蚀和沉积等工程服务上的问题。
第四个报告叫光影分析，就是看该建筑因修改法律而陡然增长的高体部分是否会严重阻挡现有周边住户的阳光，要分春夏秋冬四个季节，以及早中晚几个全面的时段，用三维模拟软件进行分析和显示。
第五个报告叫环境影响分析，主要是根据环保政策，对本场、周围和地下的各种土壤、水体和其他环境因素进行影响评估。
第六个报告叫树木保护分析，主要分析新的项目是否要为占地需要而砍树，是否对不砍但靠近新建筑的树木有严重影响，以及如何补救和补偿。
除此以外，还有一些特殊情况的特殊分析报告，比如如果该项目临近某些被市府定为遗产的建筑（heritage building），就要准备一份关于遗产建筑的影响分析以及补救措施的报告，也是有整套完整的规定和政策需要遵守，往往也是有自说自话和讨价还价的余地的。还有可能被要求做噪音分析，振动分析等等。
这些分析都需要由有资质的专业咨询公司来负责完成，但业主和开发商又不能盲目迷信咨询公司的名气和规模，而必须详细了解该项目组的成员组成，特别是具体工作的核心技术人员的经验和背景，因为一些咨询公司为了招揽更多生意，往往由公司最有经验的高级工程师、部门经理、甚至副总一级的人物四处拉项目，而一旦拿到项目，却由年轻少经验的技术人员具体完成，以节省成本，这是一个要十分注意的问题，就是：不是名头越响，规模越大的公司的工作就一定越出色，而要看具体工作的人是谁？
另外，业主也不可以完全依仗开发公司的判断和意见，特别是在工程筹备的前期，业主本身对地产开发的知识、经验、判断和决策十分重要，因为开发公司都以直接盈利为目的，都希望能尽快拿到项目并开始运作，因此他们反馈给业主的信息往往总是绝对正面的，仿佛没有干不成的事情，没有申请不下来的项目，给业主的感觉仿佛很快就能马到成功了，但实际在申请上的阻碍往往被掩盖，这里主要一方面是来自市府各部门的意见，另一方面是来自当地居民的意见，再有就是对流程和政策，以及设计规范的熟悉程度，尽量减少反复修改方案的次数，因为一次修改往往要经历几个月的反馈、修改、再申请、再审查、再反馈的周期，这样拖得越久，业主的资金压力就越大，甚至有被引向漫长的钓鱼工程、烂尾工程的危险。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
而关于正式修改该地皮的土地用途的申请，即rezoning申请的提交单位是市政府的规划部门（City Planning 或叫Community Planning），其审批者是市议会（City Council），由市议会的议员们投票决定，因为他们有修改法律的权力，而作为很多专业问题和工程问题的外行，市议会的议员们在决定投票支持或反对该开发项目以前，必须参看市政府各个职能部门对该申请项目的审阅意见，特别是规划部门在汇总各个职能部门的审阅意见，并加入自己方面关于市政规划的专门意见后所提交的规划报告书(Planning Report)。其他市府的职能部门一般还包括：交通规划部门，工程服务部门，城市景观部门，垃圾收集部门，消防部门，等等，如果该地皮位于某特殊的地界范围内，还要由该地界的管辖者提供审阅意见，比如，如果该地皮的后部是位于高压线的缓冲地带，那么就要由电力部门Hydro出意见；如果位于高速路的出口附近，就要由交通厅出意见；如果位于洪水区内，就要由环保局出意见，条条框框十分繁琐。抛开特殊情况以后再讲，一般来说，rezoning申请所需要的申请材料除了相关图纸以外（也是以后再介绍），对Rezoning开发能否成功起至关重要的有以下几个技术报告：
第一个报告，也是最重要的报告叫规划合理性报告（planning rational report）。就是系统性地说明为什么现有的土地用途不适用于新开发的项目类型，而新开发的土地类型在土地规划原理上有什么合理性？举个例子，比如某业主兼开发商在某一片全是独立屋的小区内临街的地段连续收购了五个独立屋的地皮，想在该地皮上面盖一个十层的公寓，而当地zone的规范明确说明只能搞独立屋或半独立屋，那么就必须要申请修改土地使用法规了，而怎么才能说明其修改法规的合理性呢？其大方向是使用这么几种由高到低的反击武器：一是要说明该种土地使用是符合既定的安省规划政策(Provincial Planning Policy Statement - PPS) 的战略指向的；二是要说明该种土地使用是符合既定的安省南部金马靴地区的成长规划（The Growth Plan for The Greater Golden Horseshoe）的方向；三是要说明该种土地使用是符合既定的市府官方规划的（The Official Plan）方向；四是要说明对周围邻居和社区没有严重的负面影响（Significant Negative Impacts)；等等。而市政府的审阅报告也基本是根据类似的套路一步一步进行说明，但结论则有可能与开发商的报告不同，甚至完全相反，所谓自说自话，自我论证，这就是英美习惯法（common law）体系下，官商之间攻守博弈的表现形式。而最理想的情况是在申请的前期，开发商与官方就土地使用的类型进行有效沟通和充分咨询，互相摸清对方的底线。比如如果市政府方面不希望开发商把独立屋的土地用于搞中高层的公寓，那样会使开发商一夜爆富，而周围独立屋的居民则大受影响，因此希望开发商用该土地来搞连排镇屋，而如果开发商同意就范，修改方案为镇屋，那么以后的申请虽不敢说一定事事顺利，因为还可能有其他问题的存在，但阻碍该项目前进的最重要的绊脚石已经搬开了，以后就是一步一个脚印地向前迈进了。而如果开发商不愿意就范，硬要闯关，死磕市府，这样的案例也是存在的，因为虽然这样做，其方案被市议会否决的可能性很大，但开发商还留有一个大杀器，那就是上诉到安省市政法庭（Ontario Municipal Board)，而这个法庭从以往的案例判决看是更加有利于开发商的，经过在省府法庭内与市府进行讨价还价，没准开发商能获得更多的收益，具体细节以后再表。
第二个报告叫交通影响分析报告（Traffic Impact Study)，是分析新建项目所产生的多模式交通（车辆、人流、公交和自行车）对周边交通网络的影响和解决方案的技术文件。一般是分成现有情况、未来自然增长情况、新生交通量和未来总合交通情况进行分析，使用专门的交通模拟软件进行交通分析，如果发现未来的交通情况将因为新项目而严重恶化，那么必须提出解决方案，比如扩宽道路，在路口加设左转或右转道，调整交通灯的相位，等等，而费用成本当然要由开发商提供。交通影响分析报告内往往还包括停车位数量分析（Parking Analysis) 和卸货装货的场地和运行分析（Loading Analysis)
第三个报告叫工程服务报告，主要分析现有的和规划的供水系统、污水排放系统、洪水排放系统、消防系统、场地坡度、土壤侵蚀和沉积等工程服务上的问题。
第四个报告叫光影分析，就是看该建筑因修改法律而陡然增长的高体部分是否会严重阻挡现有周边住户的阳光，要分春夏秋冬四个季节，以及早中晚几个全面的时段，用三维模拟软件进行分析和显示。
第五个报告叫环境影响分析，主要是根据环保政策，对本场、周围和地下的各种土壤、水体和其他环境因素进行影响评估。
第六个报告叫树木保护分析，主要分析新的项目是否要为占地需要而砍树，是否对不砍但靠近新建筑的树木有严重影响，以及如何补救和补偿。
除此以外，还有一些特殊情况的特殊分析报告，比如如果该项目临近某些被市府定为遗产的建筑（heritage building），就要准备一份关于遗产建筑的影响分析以及补救措施的报告，也是有整套完整的规定和政策需要遵守，往往也是有自说自话和讨价还价的余地的。还有可能被要求做噪音分析，振动分析等等。
这些分析都需要由有资质的专业咨询公司来负责完成，但业主和开发商又不能盲目迷信咨询公司的名气和规模，而必须详细了解该项目组的成员组成，特别是具体工作的核心技术人员的经验和背景，因为一些咨询公司为了招揽更多生意，往往由公司最有经验的高级工程师、部门经理、甚至副总一级的人物四处拉项目，而一旦拿到项目，却由年轻少经验的技术人员具体完成，以节省成本，这是一个要十分注意的问题，就是：不是名头越响，规模越大的公司的工作就一定越出色，而要看具体工作的人是谁？
另外，业主也不可以完全依仗开发公司的判断和意见，特别是在工程筹备的前期，业主本身对地产开发的知识、经验、判断和决策十分重要，因为开发公司都以直接盈利为目的，都希望能尽快拿到项目并开始运作，因此他们反馈给业主的信息往往总是绝对正面的，仿佛没有干不成的事情，没有申请不下来的项目，给业主的感觉仿佛很快就能马到成功了，但实际在申请上的阻碍往往被掩盖，这里主要一方面是来自市府各部门的意见，另一方面是来自当地居民的意见，再有就是对流程和政策，以及设计规范的熟悉程度，尽量减少反复修改方案的次数，因为一次修改往往要经历几个月的反馈、修改、再申请、再审查、再反馈的周期，这样拖得越久，业主的资金压力就越大，甚至有被引向漫长的钓鱼工程、烂尾工程的危险。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net