本文发表在 rolia.net 枫下论坛美国的房地产市场根本没有出现崩溃的迹象, 市场出现滞涨, 但房屋价格没有大的下跌, 所以, 地产资产总价格还得以维持, 没有出现巨大的地产资产缩水现象. 这是最重要的.
目前的问题是, 由于部分低收入低信用美国人(约220万?)还贷款能力下降, 导致部分美国次级房屋贷款公司资金周转困难, 不得不申请破产保护, 从而诱发了人们对房地产市场进而对整个金融市场的担心.
但由于目前没有出现地产资产缩水现象, 次级房屋贷款公司的资产总量并没有萎缩, 也没有出现"资不抵债"的情况. 也就是说, 还没有出现"大窟窿", 申请破产保护的次级房屋贷款公司还是有价值的(净资产大于零), 所以人们的担心是有被"夸大"的嫌疑.
这也是美国金融管理部门和政府的观点, 他们掌握的数据显示"金融体系依然健康", 相反, 被夸大的"恐慌"导致投资人不计较成本的沽出手上的金融资产, 那才是真正的灾难. 所以, 美国和欧洲的中央银行都一致认为, 目前市场存在"没有必要的恐慌", 否则中央银行是不会大规模融资来救市场的. 中央银行"失算"的可能性还是很少发生的.
什么才是真正的危机呢? 当房屋价格出现大的下跌, 跌幅多于房主们付出的头款或已经还清的贷款时, 房主们在银行眼里成为"负资产"时, 危机就不可避免了. 目前来看, 美国房地产市场中, 这样的"负资产"房主们比例还很少, 不能构成对美国整个金融体系的危险.
用个例子来说, 2005年A买入一30万的房屋, 当时他付头款3万, 他到2007年时, 还贷款一万, 那么他还欠26万; 如果A的房屋目前的市场价格低于26万, 银行就会很紧张, 因为A随时会选择"破产", 让银行收回房屋(可能市价才24万)去冲抵他欠银行的26万, 这样银行就会出现2万的"窟窿"(坏帐)
目前全世界范围的房屋价格依然大体平稳, 这样的"银行眼里的负资产房主"还没有大比例的出现, 没有超过银行的"警戒线"(3%?), 所以, 人们的担心是有被过分"夸大"了.
目前出现的市场状况, 是对当时"0首付""低利率"的必然反映, 但还没有实质性的"危机"出现. 同时, 市场也给了我们一个强烈的信号, 房地产市场必须降温了.
未来的若干年内(5~8年?), 房地产市场最好的可能表现是"滞涨"(软着陆), 从而避免大的金融动荡.更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net