《songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？》[原创] by 探长 (#10814888@0)

houseful(_)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛《songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？》by 探长

昨日，songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白，因为：songlin竟然忘本诸多！无视严重的负现金流！

大家别忘了啊！

<类似>这样的物业，songlin有10个！

懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

遂，另开一贴，简单列出songlin忘本种种，请教各位方家。

【要点备忘录】：
1、自有资金的占用成本（放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>！到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>！）；
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价，概算69w，LTTax$10,275>；
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373：（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）[ 出租前的准备：窗帘...呢，又是一笔不菲的开支！]
4、扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈。）+剪草<租客自理?>！
5、Closing费用（“地税未定”的新房楼花，更高）、律师费$1,050（还是便宜的）、（不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用，更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.）
6、待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租盘，也是相互竞争得厉害。
7、管理成本（自管〇；托管~8%~左右+或不+HST）！

以下的【】内的是探长点评，简称【探评】：
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songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？
【探评：songlin打算怎么退场？Close一个，抛一个？】

贷款45万，
【探评：首付几何？】
5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。
【探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月】

租金2100，租客另自付水电气cable。
【探评：扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈！）+剪草<租客自理?>！】
【探评：出租雇请经纪上 MLS 的费用呢？佣金$2,373（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）。】
【探评：无法准确预估的是：第一个租客，是否一租就连续住满五年？最稳定的租客在老区，新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>，一两年就换租客。那么，寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS？故，五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置，那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评：待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租，也是相互竞争得厉害。】
【探评：租金收入<佣金HST暂略>：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。
【探评：“地税未定”，那就是新房楼花喽！Closing各种费用呢？songlin又忘本了！】

表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
【探评：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评：songlin可是持有 10 个这样的物业啊！负-$5,630/月+他的自住房按揭支出！+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流！】

实际现金流为：800-245=+555
【探评：神马叫做songlin版的“实际现金流”？就算是卖出后折算的，也只有858-563=+295！只有每天10元！】

不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？
【探评：不买房，却去租songlin房的租客，不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么？总投入二十几万啊！每天才10元！天才？高明？拿衣服<naive>！】
【探评：5年x365天=1825天之后，新房将会被租客糟蹋成啥样？傻样！显而易见：为租客，songlin“拿衣服”！】
【探评：songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？】

引用：
以下是songlin的原帖(#10813280@0) ：
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？

songlin (松林)
贷款45万，5年fixed rate2.8，30年还清，月供1845，其中还本金800。

租金2100，租客另自付水电气cable。

房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。

表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为：800-245=+555

不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？

http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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【探评：诸位坛友，看到没有？】更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

(#1371311@9)
Last Updated: 2017-5-21

看来探长分租惯了，不懂整租是由租客负责铲雪和剪草。房市小白嘛！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371312@9) +28

北极女神townhouse几乎都是要收“铲雪费”120的，高明君故意忘本了？剪草，并没有计算的呀！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371313@9) +5

哇靠，看来您是真不懂北极，也真不懂新房市场嘛！我的Th,个个没有铲雪费。说过多少遍，您这是装鸵鸟么？ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371319@9) +20

4、扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈。）+剪草<租客自理?>！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371321@9) +4

房市小白，菜鸟地主，鸵鸟探长！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371314@9) +23

分条析理，彻底粉碎songlin诈语！ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371315@9) +6
songlin出租房案例信息，残缺不全！连Down Payment的金额或贷款的成数都没有！他的北极townhouse购入价是68、9万（songlin自己说的），大家可以估算加上Closing的各种费用总额应该近73万，才贷款45万！可见songlin贷款65%！？ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371365@9) +5

切，我有说过我一定是首付20%吗? 65万的买入价，您偏往上加了4万，造谣！ -songlin(松林); 2017-5-22 (#1371367@9) +2

自诩“高明”的songlin！自诩在贷款方面比一般的贷款经纪的技术还要高超的songlin！65万的买入价（楼花还有其它Closing费用），贷款才贷到45万！ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371375@9) +2

『探评』：songlin可是持有 10 个这样的物业啊！负-$5,630/月+他的自住房按揭支出！+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371320@9) +2

还探评，真是让人忍俊不禁。我来评论一下您这个“探评”吧。连5000的负现金流您都觉得大得不可支撑，说明您实力太弱，弱爆了！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371343@9) +12

俺是在用songlin的手很抽songlin的脸！—— (#10814818@0)songlin说“我所有的月供都来自租客，有整租的，分租的，地下室的。” -houseful(_); 2017-5-22 (#1371352@9) +5

核心区的物业买得早，最后一个都是2014年的。现在个个是正现金流或者平衡现金流。让探长失望了！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371344@9) +10

一点也不。 -houseful(_); 2017-5-22 (#1371353@9) +1

自住房按揭，可笑，您是我肚子里的蛔虫，知道我自住房有按揭？再说，这是在讨论投资物业中租客的贡献，您非把自住房也扯进来，太掉价！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371345@9) +9

(#10815187@0)。songlin自住房mortgage free？可能吗？线索：songlin说townhouse“贷款45万”。 -houseful(_); 2017-5-22 (#1371354@9)

辛苦了。有人会说你的算法完全是局限于加拿大本国的小家子游戏，小算盘，缺乏全球眼光，不懂得全球富豪们的世界。 -geoguy(新); 2017-5-21 (#1371316@9) +6

周末愉快！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371318@9) +2

请求版主加精！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371317@9) +7

LOL，这种文章也加精，您以为肉联无人了么？ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371346@9) +15

严谨做学问。 -houseful(_); 2017-5-22 (#1371357@9) +4

1、自有资金的占用成本（放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>！到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>！）； -houseful(_); 2017-5-21 (#1371322@9) +4

2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价，概算69w，LTTax$10,275>； -houseful(_); 2017-5-21 (#1371323@9) +3

3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373：（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）[ 出租前的准备：窗帘...呢，又是一笔不菲的开支！] -houseful(_); 2017-5-21 (#1371324@9) +4

苍蝇大小的开支，您探长作为持有数个两百万级别物业的资深投资者也津津计较。看来格局太小！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371347@9) +9

看看songlin格局：songlin出租房，分明是严重的负向现金流！songlin自欺欺人 (#10814818@0)说成是“我所有的月供都来自租客，有整租的，分租的，地下室的。” -houseful(_); 2017-5-22 (#1371355@9) +1
songlin或许还可以这么回答：所有新房townhouse出租房的窗帘，一概由租客自行解决。 -houseful(_); 2017-5-22 (#1371363@9) +1

5、Closing费用（“地税未定”的新房楼花，更高）、律师费$1,050（还是便宜的）、（不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用，更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.） -houseful(_); 2017-5-21 (#1371325@9) +4

6、待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租盘，也是相互竞争得厉害。 -houseful(_); 2017-5-21 (#1371326@9) +5

7、管理成本（自管〇；托管~8%~左右+或不+HST）！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371327@9) +4

请大家忽略 4、扫雪费$120/月（songlin说他的10townhouse个个没有铲雪费。）哈哈。 -houseful(_); 2017-5-21 (#1371328@9) +4

贷款45万，『探评』：首付几何？ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371329@9) +4

songlin的60s万的townhouse的 Down Payment 百分之几啊%？ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371356@9) +1

我的TH的downpay百分比30%。您最引以为豪的200万的土地房，里头的equity有多少呢？140万有了吧？70%，对吧？没有70%，也有60%吧？您有本事把这些钱借出来用么？就凭您这点小格局，银行会借给您么？ -songlin(松林); 2017-5-22 (#1371371@9) +2

看看songlin格局：songlin出租房，分明是严重的负向现金流！songlin自欺欺人 (#10814818@0)说成是“我所有的月供都来自租客，有整租的，分租的，地下室的。” -houseful(_); 2017-5-22 (#1371376@9) +1

“出租房案例”一个简简单单的文案，songlin都做不好！ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371361@9) +1

5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。『探评』：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月。 -houseful(_); 2017-5-21 (#1371330@9) +5

买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。【纠错】！正确的是：5年平均还本是$858.50/月。 -houseful(_); 2017-6-17 {365} (#1373329@9)
“买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。”错！5年平均还本$858.50/月。

https://tools.td.com/mortgage-payment-calculator

$1,845.15 / Monthly
Balance after 5 years term
Total payments over term $110,709.00
- Interest paid $59,199.24
= Principal paid $51,509.76
Balance at end of term $398,490.24

还本 $51,509.76 /5年 /12个月= $858.50/月

租金2100，租客另自付水电气cable『探评』：出租雇请经纪上 MLS 的费用呢？佣金$2,373（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）。 -houseful(_); 2017-5-21 (#1371331@9) +3

精明如松林怎么会不知道到kijiji自助发帖？ -pili(pili); 2017-5-21 (#1371332@9)

嗯，精明？把简单的账目算对先！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371333@9) +3
kijiji当中，很多职业租客！就凭songlin的水平，嘿嘿，被恶租客霸租那是稀松平常小菜一碟！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371334@9) +5

我还真通过kijiji找过几个租客，没有碰到故意添麻烦的。credit check, employment check, previous landlord reference, 咱都走过。探长先生，您觉得您还能做得更好？ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371349@9) +8

songlin屡屡自诩“高明”，一个简简单单的出租房的文案，都顾前不顾腚，实在是高明啊！ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371358@9) +4

莫名其妙，不知所云的胡言乱语。探长，您该住院去了，去治一治您的臆想症！ -songlin(松林); 2017-5-22 (#1371370@9) +5

顾前不顾腚，songlin！ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371373@9) +1

songlin屡屡自诩“高明”，竟连一个出租房的文案都顾前不顾腚，精明体现在哪里？ -houseful(_); 2017-5-22 (#1371359@9) +2

你还是没有理解为什么要买10个楼花。10个townhouses连成一排，自成小区，易于管理，维护费用大幅摊薄。有优质文明租客入住后可以吸引更多类似好住客，良性循环。这个策略不是一般地主可比的。 -pili(pili); 2017-5-21 (#1371335@9) +17

被人带阴沟里翻船还继续帮人数钱？ 10个townhouses连成一排？？？不同时段，跟不同的 Builders 买的， How？洗地，不带这样胡乱modification的！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371336@9) +9

把“连成一排”去掉，规模效应还是有的吧。 -pili(pili); 2017-5-21 (#1371338@9) +11

欢迎从阴沟里爬出来！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371339@9) +3

再说Aurora这么小的地方，最远差两条街。你以为一个在Scarborough，一个在etobicoke -pili(pili); 2017-5-21 (#1371341@9) +12

Aurora这么小的地方。！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371342@9) +6

如果：“10个townhouses连成一排，自成小区” ？？？—————— 租客易于造反！倒是讲真的！十个鸡蛋，通通都放在一个小篮子里，那是有可能会被租客一个一个捏碎的！ -houseful(_); 2017-5-21 (#1371337@9) +5

给房东们一点小经验：投资房不能够密集地扎堆在一起（两个连在一起也不妥），否则：租客之间，会攀比比租金谁更低！结果就是，一致拉低，枪口对准房东！然后，然后，，，，嘿嘿！ “投降输一半”。 -houseful(_); 2017-5-21 (#1371340@9) +6

太想当然了。LOL！看来您完全不知道现在AURORA的TH租房市场DOM几乎等于1天，绝对小于7天的火热需求！探长，您OUT了！ -songlin(松林); 2017-5-21 (#1371348@9) +10

探长看来没什么钱。。。还给人家算这个。。连60块也算，没这个经济实力还搞什么出租啊。 -soasuite(wonderful); 2017-5-21 (#1371350@9) +12

探长又露馅了！ -songlin(松林); 2017-5-22 (#1371369@9) +8

顾前不顾腚=songlin。 -houseful(_); 2017-5-22 (#1371374@9) +1

左派右派激战正酣 -scr(working.......); 2017-5-22 (#1371351@9)

Always fighting! -newcomer973(xinlaide); 2017-5-22 (#1371360@9)

他早买了，为啥等现在说？ -newcomer973(xinlaide); 2017-5-22 (#1371362@9)

不知道。不关心。 -houseful(_); 2017-5-22 (#1371364@9)

因为gta15没钱没房而且眼红。 -soasuite(wonderful); 2017-5-22 (#1371366@9) +6

探长格局太小。现在真的怀疑他是否真的持有多套200万量级的土地房！ -songlin(松林); 2017-5-22 (#1371368@9) +8

60块都算。。。进出租成本。。。 -soasuite(wonderful); 2017-5-22 (#1371372@9) +8

这才是重点啊，松帮主买的早！相对于2，3，4月份的买家当然没压力，静等2-3年涨回来就行。 -xklz335(gao); 2017-5-23 (#1371378@9)
可能是刚刚租出去了。 -houseful(_); 2017-7-11 (#1375037@9)

吃瓜群众操碎了一颗颗玻璃心 -scr(working.......); 2017-5-23 (#1371377@9) +11

就是就是，吃瓜群众还是继续吃瓜的好，不要替大款乱操心。：） -xklz335(gao); 2017-5-23 (#1371379@9)

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