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枫下家园 / 钱财税务 / 想请教报税方面的问题， 我有一个房子去年卖掉了。这个房子我买下后的前四年是自己住的， 后面五年我把它做出租用了。请问我如何计算这个房子的 capital gain ?
-ivit(ivit);
2019-4-25
(#12057666@0)
+1
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你出售的价格减开始出租时的房子价值为获利。如果不赚钱，当然就不交税
-bricksonly(鑫);
2019-4-26
(#12057746@0)
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房子开始出租时候的市场价怎么评估呢？
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12057757@0)
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最合理的做法是开始出租的时候就做一个appraisal。如果没做的话好像可以找个地产经纪做个评估，找几个附近类似房子当时的成交价做个比较
-cupcakelover(Noer);
2019-4-26
(#12057776@0)
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我的房子比较独特，周围没有类似的房子。估计估价会比较难
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058331@0)
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可不可以拿当年的政府估价？
-honeylager(No Name);
2019-4-26
(#12058374@0)
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恐怕不行，估价一般低于市场价，这样等于增值部分被高估了，最后卖房的人亏了
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058393@0)
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我没有找到相关的关于房屋评估的说法在cra 的网站，你在那里得到信息？
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058721@0)
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按时间比例分配。
-snowdance(温柔一刀);
2019-4-26
(#12057808@0)
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按时间比例相对简单也容易理解。但有个问题，我听说卖房之前的五年里如果有两年是自住，可以免交税，不知道是否有这样的税法，另外这里有没有一些要求，是不是要求连续的两年自住还是累计两年。
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058341@0)
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有这等好事？等确认了具体给说说。
-gracexueli(懒猫);
2019-4-26
(#12058361@0)
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在网上找到的，不知道是美国的税法还是加拿大的。
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058390@0)
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按时间比例分肯定是不合理的，上面说的估价是对的。没听说过你说的五年中两年自住这种说法
-xinbushefang(天暗了 灯亮了);
2019-4-26
(#12058536@0)
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估价是按市场同类房子价？ 我是2015开始出租的，那时候转换房子用途不要求向税局报告所以也没做评估，现在如何评估2015的市场价？
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058575@0)
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假如房子在2018年做回居住房，2015-2017正是房子市场升值的最快阶段，等于房子的大部分升值都要征税，之前或之后居住的时间再长都没用，这也很不合理。
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058581@0)
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那没办法，就是这样规定的
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058601@0)
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也许有人正好在升值期间自住，降价期间出租，如果按时间段分配增值，他又会觉得不合理了
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058603@0)
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平均分配利润，对这样的人来说他们没有吃亏，只是没有按时间分配他们检了大便宜
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058611@0)
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税局应该堵住这些人钻空子
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058614@0)
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你怎么知道人家钻空子，也许人家工作需要搬家，临时在外面租房，把自己房子出租补贴租房费用
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058633@0)
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对于那些对税法无知的人，这个法律有点残酷，如果有点知识，而且知道未来几年房子加速增长，就会收回投资房变成自住，这才是我的point. 但是有很多人没有这样的意识就亏了钱。有点残忍
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058665@0)
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都买投资房了，先研究好税法是必修课啊。更何况你是卖房，卖房前先做tax planning啊，卖完了就只能该交多少交多少了
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058677@0)
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估价的政策应该是2016之后才有，买的早的人没法plan.
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058684@0)
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那2016之前，怎么决定该交多少增值税，肯定不是按时间分配的
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058771@0)
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关于房屋评估的说法我在网上还有cra的网站上都没有找到。不知道如何得到详细的确切的信息
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058780@0)
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咨询了会计师都说按时间分配的
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058783@0)
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这种评估的方法有明显的漏洞，如果你是在2013年做的房子装修，但是2014年市场不好，市场的评估价不能反映你对房子的改进，到了2015 房子开始涨，但是之后的三年出租你对房子根本没做改进。为什么要硬说房子的增值是在2015之后？
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058795@0)
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你做的装修等于浪费了，有可能房子的升值部分仅仅是你装修的花销。
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058802@0)
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如果房客很好，租给他们对双方都好，对社会也是好事。就因为房子加速升值就收回自住，这不是投机行为吗？ 应该鼓励吗？
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12058819@0)
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你是2013年装修，然后14年开始出租？那评估价里肯定包括装修的升值部分了，公平啊
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058858@0)
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跟租客没关系啊，你即使收回不出租空着，也得交增值税啊，你自己不是还另有自住房吗
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12058863@0)
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不是这样的，出租收回后，你是可以选择把它做自住房的，及时你有其它住房
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12059243@0)
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只能有一个primary residence，另外一个卖出都要交税
-greenfield_2011(greenfield);
2019-4-26
(#12059281@0)
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你可以选择收益大的房子做自住。
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12059398@0)
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有两种情况。一种是普通情况：gain=出售的价格减开始出租时的房子价值。另一种如果你在住宅变出租屋那一年make a 45(2) election，你就不用按照前一种情况而是按时间比例分配而且会多给你算四年principal residence。也就是说你可以出租四年再卖没税全算principal residence。
-caohe(bunny);
2019-4-26
{134}
(#12059137@0)
+1
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当然如果你用了那四年当principal residence，你真正住的房那四年就不能当principal residence.
-caohe(bunny);
2019-4-26
(#12059168@0)
+1
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感觉你说的合理。应该是可以选择由时间分配。只是我没有在2016年新规定出来以后向税局申报我2015年改变为出租房。这里面可能有一个罚款
-ivit(ivit);
2019-4-26
(#12059235@0)
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这个election一直都有，和2016新规定没关系, 如果选择election的话，你可以给2015return 补一个late election. 仅供参考，建议你咨询你的会计师。
-caohe(bunny);
2019-4-27
(#12060474@0)