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枫下家园 / 钱财税务 / 投资房报不报CCA？问题很复杂。答案来了
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-19
{737}
(#12697065@0)
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我的结论：折旧总是好的，即使是在最低税率 20.5% （100万的房子，多出6千多）
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-19
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(#12697460@0)
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你没考虑卖房子的时候，卖房时，以前的折旧算投资收益的。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-19
(#12697471@0)
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投资收益都算了，买房时是退休，假设没有其他收入，
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-19
{61}
(#12697525@0)
+1
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没算夫妻俩当年的收入啊。要看自己个人情况算的。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-19
(#12697575@0)
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夫妻现在收入，一人 8万，投资按marginal 算，5 年后卖房，没有其他收入，夫妻各按平均tax rate.我没有完全弄懂孩子他爹的算法，他好像总是用marginal算
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-19
(#12697585@0)
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折旧率应该是4%吧？按class 1算。他算的我觉得对啊，按收入的税率计算的。卖房时他也算了夫妻当时的收入加上卖房的收益啊。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-19
(#12697718@0)
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你这个努力很好，其实很多会计师绕来绕去，就是一个spreadsheet的问题
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-19
(#12697604@0)
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会计未必都会算FV/PV，话说回来，收几十块的是报税不是财务策划
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-19
(#12697795@0)
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你这个数据不符合现实，100万的房子怎么会有净房租收入$36000？去掉费用后1万都不会有。折旧不能把房租折成负的，所以最多就折旧净房租收入，也就几千块吧，省了一点税，大多数人也就花掉了。到卖房时，要一次性交一大笔税。
-blueskygg(Grass);
2020-2-19
(#12698321@0)
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你说的也对，我是从另外一个贴子看来的，我给看成一个月3000的net。其实是一年3000，什么时候，我再算算
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-19
(#12698428@0)
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为啥就花掉了？不管报不报折旧，我的消费习惯不变。该存钱就存钱，该投资就投资，也可以放免税账户里，等卖房时已经利滚利涨了不少了
-greenfield_2011(greenfield);
2020-2-19
(#12698530@0)
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我又算了算，更实际一些，10年时间，折旧比不折旧 20.5%marginal时，多2200多；折旧比不折旧 30%marginal时，多4000多
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-19
{61}
(#12698788@0)
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你用8%计算FV？这也不现实，金融计算里用risk free rate, 现在1.86%左右，合理的假设是拿退税去还房贷，也就是2.8%左右
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-19
(#12698878@0)
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用1.88%？GIC了？我一直有个概念，金融市场（equity）和房地产，长期来讲8-9%，所谓的长期，可能真得长点，10年都很难说是长。正因为我秉持这样的观点，任何出来的钱，都不会去还房贷，在这个难得的低房贷时代。尽管是这样的结论，弄来弄去就几千刀，战线拉的比较长，值不值呢？
其实，还有个概念，内部收益率，15%，大概在企业优化时常用的吧，这个我不怎么熟悉
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-19
{321}
(#12699316@0)
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我看了下你的数据，house appreciate 每年8%有点多，5%可能好点，股票投资可以达到9-10%。另外，rental house的回报率在大多地区可能不高，在某些地方可以超过10%。你能把表格完整贴出来么？
-renee12345(Renee);
2020-2-19
(#12699379@0)
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Here
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-20
{61}
(#12699615@0)
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这个TAX的算法是啥？基本上年薪如果上10W，Marginal tax rate 都接近40%了。20.5%有点低。另外每年$1200的Rental 收入太少了，你按照15万算算。CCA是building的4%，claim $1200 也太少了，Building至少按照120万算算？
-renee12345(Renee);
2020-2-20
(#12699631@0)
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这10年，一直工作，marginal 20.5%是 4 或5万收入，Marginal 30%是 8万收入。租金收入，现在都很低，（这是我的实情，高不上去现在，就是指望房价涨，任何维护花销，还都没计入呢。勉强正现金流）。11th 年退休，各又2万收入，卖房，税的计算是按网上计算器，（没按percentage）
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-20
{250}
(#12699632@0)
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算的有点问题。recapture的CCA直接就是算收入，capital gain 的一半算收入，这样才加起来。算capital gain的时候不管CCA. 你的gross rental income怎么也不会是1200 一年啊？大多地区辣么惨？你不会把monthly payment全扣了吧？只能扣利息部分哦。
-renee12345(Renee);
2020-2-20
(#12699633@0)
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看人了，我会按10%算，对会投资的人来说，这是正常的discount rate。现在通胀是2%，你实际借钱的利率是2.8%-2%。你还拿钱去还房贷？太不可思议了。
-renee12345(Renee);
2020-2-19
(#12699339@0)
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对啊，为什么要还本金呢？一直搞不明白银行为什么不投资，要用这么低的利率借出来。
-sxffff(lookingforjob);
2020-2-19
(#12699344@0)
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银行的生意很广的，有high risk，10%贷款利率也有，有low risk，3%也有。拿着大把gic 和 saving，自然有不同层次的业务。我们个人也一样，房产，股市，cash需要均衡。
-renee12345(Renee);
2020-2-19
(#12699365@0)
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这里算的是二十年平均回报，Risk己经factor 进去了，简单来说就是股市二十年的平均回报。
-sxffff(lookingforjob);
2020-2-19
(#12699473@0)
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不明白，你是想问为什么银行不去投资股市？
-renee12345(Renee);
2020-2-19
(#12699536@0)
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对
-sxffff(lookingforjob);
2020-2-20
(#12699604@0)
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就是说如果你能从银行借到100万，利息4%，如果你拿到10%的回报的概率大于50%,你借不借，你不借的原因就是这个概率远远低于50%。
-sxffff(lookingforjob);
2020-2-20
(#12699663@0)
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这就是diversity，我们个人要这样，大银行也得这样想，而且也这样做，又冒险的挣高回报，也用房子抵押的房贷，天塌下来，它照样有饭吃
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-20
(#12699605@0)