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枫下家园 / 钱财税务 / 再开个新帖子讨论房屋折旧和装修，请问recaptured CCA卖房时能否用来扣减装修费用？CCA，capital cost allowance 从前名字上看就是用来给予capital 花费的一种补贴，但我又查看了CRA网站上的说明没有看到这种可以抵扣的说法。
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
{131}
(#12700374@0)
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我理解：装修花的钱加入到房子上，计算capital gain的时候可以减去，也可以折旧啊。跟recaptured CCA没有什么关系。
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12700425@0)
+1
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那这个CCA叫capital cost allowance就是图有虚名了，我的captial cost都不能从这里减与capital cost没有任何关系了
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12700457@0)
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所以叫allowance嘛，符合条件才给。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12700461@0)
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普通住宅第二年开始4%得房子价值，都给啊
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12700471@0)
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有大概查了一下，CCA是报出租收入时候用的。你最后卖房前的装修应该在算Capital Gain的时候用，只不过最后卖房要把以前的cca都吐出来算收入。这是两回事，报税时填不同的表。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12700573@0)
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我改主意了，我要提前几年装修，如果最后还是减capital gain就无意义了，如果可以从CCA减才有意义
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12700605@0)
+1
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提前几年的装修的话，应该可以重新评估房子的价格，应该可以按CCA 折旧。你查查吧。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12700615@0)
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实战一下就知道了，我上一套房子卖时候，没有折旧，但是有大量专修，有收据都从收益里扣掉了，再算，装修不应该作为折旧的考量因素
-oldstone(stone);
2020-2-20
(#12700656@0)
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就是把持有房子以来所有的装修费用都算上吗？
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12700667@0)
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请读一下t4036 (rental income) & t4037 (capital gain), 什么都明白了。
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12700680@0)
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等用到再认真读。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12700707@0)
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我读了读T4306，上面还有例子，装修和维护一般都是current 费用，直接从租金扣减，还举了例子换屋顶屋檐就是current费用，那我推断更换旧的都是current 费用都可以从租金扣减。就是说通过最后几年装修来增值减税是可以的。还举了个例子你买了一个烂房子不能住人，买了装修就是capital cost，但也可以从CCA扣减，实际上也是从租金折旧上扣除，还是一样可以多半减税啊，我理解就是方式不同
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
{344}
(#12701012@0)
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打回去重读。。。。哪来的“换屋顶屋檐就是current费用”？？？下面链接里说的很清楚 ”Some common 【capital expenses】 you might claim on your rental property include a 【new roof】...“
-kakaka(小胖子);
2020-2-20
(#12701124@0)
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有图有真相
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
{62}
(#12701134@0)
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replace roof应该是expense
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12701141@0)
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对，没有添加新的，是更换
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701143@0)
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我又看了看严格意义replace roof的确是capital expense
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701208@0)
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Capital expense, current expense 是两个概念。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12701144@0)
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本来两个概念，我哪里说是一个概念了
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701152@0)
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换屋顶应该属于capital expense.
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12701153@0)
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真的？
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12701160@0)
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什么叫应该，你看我发的图，一问一答很清晰啊
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701161@0)
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repair 几块shingle，和换屋顶能一样？同理，炉头坏了，你找人修好了。算current。。。买个新的换了，算capital。
-kakaka(小胖子);
2020-2-20
(#12701230@0)
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我又仔细读了，是这样
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701245@0)
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是，要有发票，合同约定证据
-oldstone(stone);
2020-2-20
(#12700701@0)
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谢谢啊。
-thegirlbefore(Jane);
2020-2-20
(#12700704@0)
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嗯，但写的装修属于captial cost不能用current 费用报掉的，估计cra懒得查那么细了，一笔笔复核也找不回几毛费用还很高，干脆不找了
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12700690@0)
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10多万，不是小钱
-oldstone(stone);
2020-2-20
(#12700703@0)
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你没有租金收入，我感觉你这个钱报的还是captial cost啊，没有对半减税的效果。
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12700772@0)
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有啊
-oldstone(stone);
2020-2-20
(#12700777@0)
+1
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你下面不是说装修完就卖了吗？你租金也没有10万啊，也没有cca你从哪里扣的10万费用？
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12700842@0)
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有政府permit，动作很大的，政府验收很严格，把人都折磨死了，所以完了就卖掉了，收点养养自己，房地产真不是好干的，要么被租客折磨，要么被政府折磨
-oldstone(stone);
2020-2-20
(#12700719@0)
+2
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有租客的房子装修，问题最多，租客想扮猪吃老虎，都上庭了，法官就是偏向租客，没有需要的同学最好不动
-oldstone(stone);
2020-2-20
(#12700725@0)
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根据t4036我得出的结论就是通过装修可以实现增值税务减半是可行的上面还有例子，装修和维护一般都是current 费用，直接从租金扣减，还举了例子换屋顶屋檐就是current费用，那我推断更换旧的都是current 费用都可以从租金扣减。就是说通过最后几年装修来增值减税是可以的。还举了个例子你买了一个烂房子不能住人，买了装修就是capital cost，但也可以从CCA扣减，实际上也是从租金折旧上扣除，还是一样可以多半减税啊，我理解就是方式不同
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
{344}
(#12701024@0)
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current expense是全额抵税，capital gain是1/2计收入。
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12701032@0)
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不管如何，装修完多卖的钱就是capital gain，一半交税
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701036@0)
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我感觉如果能，expense更合适。
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12701045@0)
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什么叫如果能，expense更合适？
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701072@0)
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有些东西可能界限不是那么明显，如果能expense 就不capital
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-20
(#12701084@0)
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对，上面举了例子，换屋顶和屋檐就是current expense，这叫维修没有添加新东西
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701108@0)
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又不对了。维修是current expense，可以从cash flow直接冲掉。装修算leasehold improvement，属于capital expense，冲抵capital gain。
-2841999(四友);
2020-2-20
(#12701147@0)
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但是上面举了例子，买了为了出租装修就是capital expense，租客住着更换就是current expense，你看看他们给的例子，你一定得搞清楚，什么是维修什么是improvement. 你好好的窗户镶个金边就是improvment，破烂了更换就是维修
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701157@0)
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在Cash flow分类中有一栏叫Maintenance and Repair。每年的修理费都打入其中冲抵当年收入。但是大宗装修款是capital expense, 打入买房款，卖房时一起算。
-2841999(四友);
2020-2-20
(#12701213@0)
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严格起来的确是
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701215@0)
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你专业，请帮我回答一个问题，capital expense 能去冲减 recaptured cca吗？
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701214@0)
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一般做账分两笔（至少两笔）：cash flow and assets。capital expense, recapture, capital gain, CCA, 统统属于assets calculation，有别于income。
-2841999(四友);
2020-2-20
(#12701225@0)
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但cca来自于租金，等于可以用于转化，你说到底能不能扣减 recap cca，来个痛快点的
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701243@0)
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能。我以为你是在讨论先减钱然后等秋后算账，还是不减钱，不算账，哪个更划算。
-2841999(四友);
2020-2-20
(#12701264@0)
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谢谢，我的目的是花5万装修，多卖5万，装修费从100%交税的钱里面出，比如recap cca，这样capital gain部分多了，100%交税部分少了。如果你确认可以从recap cca扣减装修费，那就可以实现了
-palwang2000(重在修心);
2020-2-20
(#12701299@0)
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recapture belong to income
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-22
(#12704951@0)
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绕得好复杂，我都快不知道你在说什么了。装不装修，效果是一样的。如果不装修，100-50，capital Gain是50；装修了，按道理是要算Capital Cost, 105-55，Capital gain还是50. 另外再把Claim过的CCA全部吐出来。
-renee12345(Renee);
2020-2-20
(#12701967@0)
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你这个说法还是没有实现我说的目的，假如CCA合计起来5万，卖房时这5万要拿出来放到income100%交税，对吧，但我正好有个5万的装修费用，我觉得这5万装修费用应该和CCA抵扣都成为零了。按四友回答是可以的，你觉得可以吗
-palwang2000(重在修心);
2020-2-21
(#12702162@0)
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你还是没要搞清楚基本概念。出租房的情况下，这5万装修需要按照税局的规定去报。如果是Capital Cost,则是105-（50+5）=50，你的Capital Gain 就是50W，另外的Rental收入多少就是多少；如果是Expense，则105-50=50，你的Capital Gain是55W，rental income减5W，最多减到0。重点是需要按照规定去报，不是你想怎样都可以的。
-renee12345(Renee);
2020-2-21
{204}
(#12704450@0)