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枫下家园 / 钱财税务 / 投资房产的报税，要不要考虑折旧？
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-22
{126}
(#12707138@0)
+2
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视频都做出来了，辛苦！
-wfhisgood(鼠目寸光);
2020-2-23
(#12707144@0)
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Your comments and suggestions are welcome
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
(#12707147@0)
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看了，先赞一个，自己有钻研精神总是好事。不过这个模型很难反映实际动态的实际现金流。比如说，房租一年才三千。这个和很多实际中很多地主一个月上万的gross rental income相去甚远。另外，一个百万的房子，10年中的capital cost和 expense一定是不少的，完全没有提到。100万的房子，是专门的出租房么？才3000，太少了。
-renee12345(Renee);
2020-2-23
{292}
(#12707151@0)
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不同城市，不同地点，差别大了，真希望你说的是真的
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
(#12707323@0)
+2
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房租一年才三千，是指抵扣了其他支出的报税收入吧。
-zzddlljj(告别严冬);
2020-2-23
(#12707721@0)
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是，行情就这样，没办法
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
(#12708033@0)
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老陈说的是Net Rental Income，大多数人不会没有房贷，相反大多数人都是房贷最大化，刨去房贷利息，一年3000净收入很正常
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-23
(#12708142@0)
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我不在大多。纯讨论一下，老陈看到的话也帮忙看看。假如有一个一百万的房子，假设20% Down,借80万，按照3%Mortgage来算，一年利息大概是不到2.4万，假设一个月房租4000，一年就是4.8万，再扣除地税，Expense等，在扣除Capital Cost之前，怎么着也有1-2W啊，怎么会才3000？超不明白。
-renee12345(Renee);
2020-2-23
{177}
(#12708637@0)
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大多，现在100万的房子很难租到4000/月，你自己去房产网看看
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-23
(#12708647@0)
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那真是太不友好了，对地主来说。只能主要靠Capital Gain这条路了。当然，算上租客Pay的Principal部分，也许还是值得投资的。
-renee12345(Renee);
2020-2-23
(#12708735@0)
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倒贴太多就不值得了
-temp2(枫下问题);
2020-2-23
(#12708736@0)
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谢谢恢复。Two Garages House with the Rent 2300 -from kijiji
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
{356}
(#12709088@0)
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这边，如果是100W的Duplex，户型好的话，基本上6000-7000一个月的Rent。CCA在房租多的情况下才有利用的价值。
-renee12345(Renee);
2020-2-24
(#12709195@0)
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是净收入吗？太可观了，80%贷款，利率3%，杠杆效果太好了，羡慕
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-24
(#12709604@0)
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6K-7K是Gross，需要再减去利息Expense，当然还剩很多，所以需要用CCA继续减。
-renee12345(Renee);
2020-2-24
(#12711951@0)
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什麽地方？
-blueskygg(Grass);
2020-2-24
(#12710774@0)
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小地方，在西边，具体就不说清楚了。
-renee12345(Renee);
2020-2-24
(#12711952@0)
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Asking prices in the community - from realtor.ca
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
{61}
(#12709093@0)
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公寓可以，但是要多交一万管理费
-sxffff(lookingforjob);
2020-2-23
(#12709152@0)
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谢谢分享
-zzddlljj(告别严冬);
2020-2-23
(#12707715@0)
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👍🏼，你太认真了，但我看到你的(B-D)/2怎么才8万块钱？投资收益超过100万了，应该每人50万才对呀
-wuyg719(wuyg719);
2020-2-23
(#12708098@0)
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哪来的8万？我表中一直是57.9462万
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
(#12708869@0)
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不好意思， 我看走眼了，把那个5看成 $ 符号了
-wuyg719(wuyg719);
2020-2-23
(#12709111@0)
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说明你在动心思琢磨。赞
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
(#12709129@0)
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先赞你的努力。不过好像你的计算里有个原则性的问题。假设3000 的Net Rental Income，你报3000CCA和不报任何CCA的区别是你是否要缴纳 3000xMarginalTaxRate的税款,如果MarginalTaxRate=30%, 区别就是900，而不是3000, 你只能拿900的退税去另外投资算复利回报。那天你说你不明白为什么我用MarginalTaxRate算，就是这个道理。
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-23
{148}
(#12708181@0)
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你说得对。其实一年如果才3000刀，真的没必要折腾。
-renee12345(Renee);
2020-2-23
(#12708645@0)
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谢谢回复。我又看了你的那个表的贴子，我们两个应该是结论一样，你只是定性，我是在特定的苛刻条件下，把它定量了。我用的概念不是“退税",不是”差别“，而是你能”拿回家“多少，3000净收入，（1）用3000CCA，3000全部拿回家，（2）不用CCA，拿回家 3000x（1-30%）。看差距是最后一步
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
{157}
(#12708861@0)
+1
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同意
-vicky2005(孩子她爹);
2020-2-24
(#12709421@0)
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谢谢分享，看来只有收入10万以上，卖房时基本没收入，现金投资回报每年8%以上，报折旧才合算，不过就算这样，也就多赚几百块钱，真不值得折腾，所以绝大部分人不报折旧是有道理的。
-blueskygg(Grass);
2020-2-23
(#12708237@0)
+3
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👍👍 夫妻收入分别15万，20万的再考虑这事吧
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-23
(#12709100@0)
+1
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请问，如果投资收益低于8%, 比如5%, 会是什么趋势？谢谢
-zzddlljj(告别严冬);
2020-2-24
(#12710260@0)
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如果按5%算，8万时的差别是 -1,022，10万时的差别是 +365，所以，结论是一样的
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-24
(#12710407@0)
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谢谢回复。那就是说投资收益率越低，用折旧越不划算。
-zzddlljj(告别严冬);
2020-2-24
(#12711825@0)
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差不多是这意思
-jameschen6(梦想农庄);
2020-2-24
(#12711955@0)
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谢谢
-zzddlljj(告别严冬);
2020-2-24
(#12711963@0)
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还有一个问题，我上次发帖子了，就是维修问题，换屋顶，室内大的维修，如果买的房子旧一些应该有这些更换，这些费用应该走折旧吧，可以走的话，折旧就更加有意义了，这就是用装修换capital gain
-palwang2000(重在修心);
2020-2-24
(#12710468@0)