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枫下家园 / 钱财税务 / 买投资房出租，贷款不好贷，全款买，然后refinance，带出来的钱，还能抵出租收入吗？
-ditto(ditto);
2020-8-21
(#13153463@0)
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好像不行，最起码理论上不行。
-anexplorer(页于);
2020-8-21
(#13153485@0)
+4
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嗯，就是觉得理论上说不通，不知道是不是有什么办法能解决，确实是买房出租的成本。
-ditto(ditto);
2020-8-21
(#13153529@0)
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概念搞清楚就容易找答案了：出租是生意，所以允许你expense与出租有关的开销。问：你你refinance 出的钱是用于维护出租生意吗？如果是，那就能报，比如用于装修维护等。这是我的common sense， 请专家指正
-zbeifly(不是爱风尘似被前缘误);
2020-8-23
(#13155287@0)
+2
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把钱借给你儿子，再让你儿子私贷给你，利息报税
-skybreeze(天涯的风);
2020-8-21
(#13153500@0)
+1
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是这么个理儿，不过确实也是出租的成本啊，如果能1次finance谁费这个劲儿。
-ditto(ditto);
2020-8-21
(#13153528@0)
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这你这个确实是paper work的事。买房前把钱转到你儿子的帐号，让你儿子给你开money order,借钱给你买房，写好借据，利息。成交后，refinance出来的钱还给你儿子，最好也是money order。行了。
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-21
(#13153591@0)
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把自己绕晕了？为什么”refinance出来的钱还给你儿子“？
-vicky2005(孩子她爹);
2020-8-21
(#13153594@0)
+1
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负债转移啊。他儿子拿到钱后，再做为礼物送给他
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-21
(#13153595@0)
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如果”refinance出来的钱还给你儿子“，那利息从何而来？
-vicky2005(孩子她爹);
2020-8-21
(#13153600@0)
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一开始欠他儿子，欠10天8天，利息也不多。之后改成欠银行，就是正常贷款
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-21
(#13153608@0)
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这种小聪明，税局不查没事，真要查作税务诈骗处理
-vicky2005(孩子她爹);
2020-8-21
(#13153597@0)
+4
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这本来就是脱裤子放屁多此一举的事，一开始就直接贷款就是。锐局才不会查之前，之后的gift转移。实际上不存在贷款不好贷，之后又能refinance出来的事。诈骗啥啊，一点好处没有
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-21
(#13153601@0)
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这是合法的正当操作。只不过收息的作为收入要报税。
-iasra(iasra);
2020-8-21
(#13153607@0)
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时间短，没多少息，他儿子报锐就是
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-21
(#13153610@0)
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一开始能贷，自然不费这个事
-ditto(ditto);
2020-8-21
(#13153630@0)
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不对哦，我的意思是买房人实际是没钱的，需要贷款，然后想用贷款的利息抵扣房租收入，但贷款审核不过去，所以想从外人（比如儿子）那里先借钱，全款买，然后refinance，把从银行借出来的钱还给外人，然后每月靠房租还银行。
-ditto(ditto);
2020-8-21
(#13153626@0)
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贷不了款基本就refinance不了啊。现在贷款跟refinance要求基本一样，看其他收入，只有房租收入和房子升值不灵了。
-englearner(majia);
2020-8-23
(#13155098@0)
+3
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是吗，我以为有全款买的房子做抵押，银行贷款就不看报税了。
-ditto(ditto);
2020-8-23
(#13155104@0)
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全款后，再把房押给银行，银行开个信用额度，是房价的7成，再从里面把钱提光，每个月还信用额度的利息，这样可以吧?
-6ba6(ReturnSon);
2020-8-23
(#13155362@0)
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65%也许可以，不知还看不看收入。如果refinance和贷款政策不一样，确实可以操作也值得操作。具体要问专业人员。直接从loc中拿出来的钱的利息不能抵這个房子的租金收入。你要私贷买房，买后从loc取钱还私贷，那就行了
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-23
(#13155382@0)
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现在开heloc账户也要看收入，贷不下款的人估计也没法开heloc账户
-househot(花开花落);
2020-8-23
(#13155395@0)
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极端一点，假如一个人没收入，那这人一分钱贷款也贷不到，但是他有1000万现金，买了个1000万的房产，做个10万的L0C应该没问题。所以，房贷和refinance的政策有可能不一样的
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-23
(#13155403@0)
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你说的这种有钱人不会去开什么heloc账户的
-househot(花开花落);
2020-8-23
(#13155423@0)
+1
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为什么？多数有钱人都有heloc。我只是举例两政策可能不一样。
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-23
(#13155434@0)
+1
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银行都有给高净资产人士的专门贷款
-clear(clear);
2020-8-23
(#13155451@0)
+1
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退休的老人没收入，还不是可以把房押出去? 最好跟银行谈谈再说，找那几家hometrust,credit union,信用社啥的灵活很多
-6ba6(ReturnSon);
2020-8-23
(#13155413@0)
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说的是大银行的政策。退休没收入的老人银行不会给贷款的，除非是新移民
-househot(花开花落);
2020-8-23
(#13155428@0)
+2
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问过银行了吗? 假设你的房子没房贷，人又没收入。
-6ba6(ReturnSon);
2020-8-23
(#13155436@0)
+1
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不是新贷款，是heloc. Loc应该可以
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-23
(#13155443@0)
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对银行来说，都是借钱，要求一样。
-jessiec123456(jessiecccc);
2020-8-28
(#13161436@0)
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你说的是reverse mortgage，大银行都不做的。专门机构做，利息比较高。
-jessiec123456(jessiecccc);
2020-8-27
(#13161435@0)
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私贷的利息能作为出租房的成本吗？比如我跟张三借100万，规定好利息，写好借据，然后买了房子出租，张三也把利息收入报税，这个利息可以作为投资房的成本支出？
-ditto(ditto);
2020-8-23
(#13155432@0)
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当然
-abcdefghi(9alphabetic);
2020-8-23
(#13155438@0)
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如果张三是中国人，不在加拿大报税，怎么证明我是给了张三利息的。。。否则，不是有很多漏洞。媒介前的也可以说借钱了，或者借了钱，然后refinance出来换上，用原来的借据claim利息成本。
-ditto(ditto);
2020-8-23
(#13155627@0)
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CRA的隐义就是借钱去投资的，利息都可以抵税! 包括房子
-6ba6(ReturnSon);
2020-8-23
(#13155447@0)
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投资投资
-6ba6(ReturnSon);
2020-8-23
(#13155450@0)
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说的太多对了，前边贷不下来，后面也贷不下来的。
-jessiec123456(jessiecccc);
2020-8-27
(#13161430@0)
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不行的，当初我也是这个想法。解决办法是把原来的住房refinance出来的钱，一半进了投资，一半进了新房房贷。然后每年需要付给旧房利息（可以比旧房的利率低，＞＝政府规定的最低利率）。这样refinance的钱我可以认为是用于投资。
-pastrychef(闪电);
2020-8-23
(#13155145@0)
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一半进了新房房贷，什么意思？就是你自己借钱给你自己（50%的refinance）用于新房的首付，然后这部分钱每年给自己交利息，这样新房出租的收益，就可以把这部分利息报成成本？是这么理解吗？
-ditto(ditto);
2020-8-23
(#13155193@0)
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我觉得可以，投资组合可以风险不同，这部分相当于GIC，但是我不确定所有的refinance的钱都是这种操作是否可行
-pastrychef(闪电);
2020-8-23
(#13155241@0)
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我举个例子，比如refinance的利率是3%，然后一半投资，收益是10%，一半借给自己买房子，给自己1%的利息，这样，总体投资的收益率就是5.5%，然后抵扣3%的refinance的利息，剩下的2.5%是capital gain，交税，对吗？如果是这样，跟房子的出租收入没啥关系啊。之所以要给自己1%的利息，就是因为不这样做，那部分钱不能算投资，对吗？
-ditto(ditto);
2020-8-23
{293}
(#13155328@0)
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严格意义来讲估计还是不可以。用个障眼法，CRA 查的可能性降到没有而已。
-troyd(Unfiltered);
2020-8-23
(#13155279@0)
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或者换一个思路：refinance出来的钱用于投资，利息应该可以作为投资成本，对吧。比如租房收入3万，当年利息1万，投资基金收入0.4万（正常投资，当然希望赚的越多越好），这样投资相当于亏了0.6万，然后年度报税的时候，总投资（出租房和基金）收益就是3+0.4-1=2.4万，从数字上看，这1万利息虽然没有成为出租房的成本，但效果一样。当然，投资也可能亏，最保险的是买个稳健的基金。
-ditto(ditto);
2020-8-23
{310}
(#13155209@0)
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数学是没有错，小学数学没啥可说的。Taxation 里把 Income 分成 Ordinary Income 和 Capital Income。租房属于 Ordinary Income。投资 Gain/loss 是 Captial Income，这是两个不同的 Tax Bracket。
-troyd(Unfiltered);
2020-8-23
(#13155251@0)
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哦，学习了，以为所有income和所有loss都可以绑一起算
-ditto(ditto);
2020-8-23
(#13155272@0)
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Taxation 要是这么简单就好了。CPA 做 taxation 都需要专门学的，Tax codes 非常复杂。我建议你找个合适的 CPA 咨询，做 1 次，一劳永逸。这里的闪姐就可能帮到你。
-troyd(Unfiltered);
2020-8-23
{24}
(#13155275@0)
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把REFINACE出来的钱买第二个出租房应该可以。买股票之类的因该记在不同的地方，所以不行。
-lhq2000(阿伟);
2020-8-23
(#13155871@0)