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枫下家园 / 钱财税务 / 关于投资房报折旧（CCA）的事，终于想明白了，从今年起到退休为止，年年报！
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-21
{640}
(#13584548@0)
+1
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赞同，我早就这样想了这样做了
-wuyg719(平平);
2021-3-21
(#13584556@0)
+2
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👍，第一收入高，第二正现金流。这两个我都NO
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-21
(#13584564@0)
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没有正现金流？你把principal也素啊你进去了吧？
-jameschen6(梦想农庄);
2021-3-21
(#13584595@0)
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算本钱赔的更大了，不过你说的对，我的意思是有盈利空间
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-21
(#13584597@0)
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不算principal还赔，租金也太低了吧，
-jameschen6(梦想农庄);
2021-3-21
(#13584792@0)
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可能贷款太多呗， 或者利率前年锁死在高点了呗。
-gustytiger(虎啸风生);
2021-3-22
(#13585518@0)
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才想明白啊，要不把以前没报的也改了吧，不然亏大了
-greenfield_2011(greenfield);
2021-3-21
(#13584612@0)
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投资房折旧一般怎么报？
-c2ren(cathy);
2021-3-21
(#13584762@0)
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我用软件报，出租物业里有capital cost allowance项目，每年有限额，自己选报还是不报，报多少
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-21
(#13584781@0)
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呵呵，突然想起在国内订过一份周报就叫《软件报》，貌似四川出版的，就就才几页的小报纸....
-see1see(Isee);
2021-3-21
(#13585062@0)
+1
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capital loss 是不是只能减免capital gain? 不能减收入的？
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13585636@0)
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不能减免rental income 到 负数
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585732@0)
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谢谢，所以rental income 不是很多的话，也不需要在这个。
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13585755@0)
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对。我的想法是第一年add in rental property, 但不claim CCA, 等以后那年rental income and other income 多了再考虑这个选项
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585893@0)
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我以前用studio Tax 算时的确只能减免rental income，所以后来就没有研究过。
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13586184@0)
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我一直用Turbotax ， rental income-cost-CCA可以是负数
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585770@0)
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这个负数可以抵掉income吗？
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13585776@0)
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可以
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585777@0)
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你说的对的，刚 googled。
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13585785@0)
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不可以吧。“You cannot use CCA to create or increase a rental loss.”
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585816@0)
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按啥比例？土地和构筑物分吗，按说，土地部分不可以的
-jameschen6(梦想农庄);
2021-3-21
(#13584789@0)
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是要分的，按评估价
-greenfield_2011(greenfield);
2021-3-22
(#13585546@0)
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评估现在还给分开吗？不分了吧
-jameschen6(梦想农庄);
2021-3-22
(#13586788@0)
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可以自己花钱评估，可以卖房合同时明确土地和建筑物价格。税务局网站有例子，都有明确building and land price
-greenfield_2011(greenfield);
2021-3-23
(#13589035@0)
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年年报，怎么会才折旧10万？不是全折旧了吗？比如现在买70万condo，10年后140万卖出，折旧的话是140万的gain吗？
-geekcode(文心雕码);
2021-3-21
(#13584985@0)
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折旧有限额。卖出时，报了折旧部分要100%算收入纳税。你的例子假如真能全折旧，最后70万资产增值(50%算收入）加70万CCG recapture (100%算收入）
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585501@0)
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换个角度看，如果预期资产增值的税率超过现在的税率，就不值得报。房产没法分拆卖出，除非临退休新买的房子，长期持有到退休，很可能卖出当年收入是最高税率。未来最高税率也可能比现在高。
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585595@0)
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可以分五年缴税
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
(#13585606@0)
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有这等好事？我很怀疑，请问有出处吗？
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585792@0)
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t4037
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
(#13585846@0)
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我也听说过，应该可以。房子挂在公司上是肯定可以的，在个人头上没研究过。等我卖房的前几年再研究 :)
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585866@0)
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个人也可以
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
(#13585940@0)
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没明白。什么可以分5年缴税？能给个链接吗？
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585804@0)
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claim a reserve
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
(#13585841@0)
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👍👍👍🙏🙏🙏
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585892@0)
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我刚才看了一下，好像个人房产不行
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585898@0)
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这里
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
{60}
(#13585937@0)
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认真研究了一下，这没什么意义。这种情况必须买家5年分期付款。普通人卖房子哪会允许买家分期付款，除非你把房子卖给你儿子。而且如果房子还有银行按揭，银行也不允许你分期收款卖房子，银行会要求你马上去请贷款的。
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13586011@0)
+1
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你没有考虑通胀。现在如果你交税20%，肯定全报了，如果35%，那目前$100需要交$35，这$35，多年后交$52，那个时候的$52和今天的$35是不一样的
-sammywang(voyager);
2021-3-22
(#13585541@0)
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谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
{587}
(#13585610@0)
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CCA没有注册的事，哪年想claim就哪年claim。Condo是肯定有土地价值的
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585659@0)
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谢谢回复，我没有合适的词就说注册，我的意思是第一年报税时要add in 这个property 吗？要不add, 是不是以后就没机会了？（第一年简单，按律师交接文件得房价添写）。若是condo 有land value ，到哪里去找到？怎么split?
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585712@0)
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第一年是loss, 更应该报，直接扣减taxable income
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585744@0)
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我的理解是CCA 不能加大你的loss.比如rent income-current experience =+ $ 100 , 即使CCA cliam $120, 你也只能申报零出租收入。但rent income -current expense 是负数可以抵税
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585772@0)
+1
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我一直用Turbotax ， rental income - expense - CCA可以是负数
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585780@0)
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不可以，这个有明确的说明。最多只能减到没有正收入
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585802@0)
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好像可以的，这上面写的是可以抵other income。
-retirecat(☁️);
2021-3-22
{60}
(#13585810@0)
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rental loss是可以抵T4，T5收入，但是CCA不能是rental loss的原因
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585829@0)
+1
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那也不错，我原来以为rental loss 只能抵rental income。
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13585884@0)
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租金收入是算在普通收入之上交税的，损失当然也是在抵消普通收入
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585902@0)
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谢谢解答。
-retirecat(☁️);
2021-3-22
(#13586175@0)
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你的”明确的说明“在哪？我已经这样报过几年了
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
{907}
(#13585811@0)
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那说明不了问题，税务局只是抽查，你运气好而已。而这运气你得保证有七年，如果哪年被抓到翻出来，你得付利息，应该不少
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585821@0)
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看我上面CRA的链接。CCA不可以产生和增加rental loss。只能减正现金流。
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585832@0)
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对，我理解也是这样的。所以我想第一年add in my rental property, 但不claim CCA. (因为rent -current expenses 已经是负数loss.) ,留个记录。以后那年rental income 多，T4 也多的时候，在酌情claim CCA and reduce rental income (直到零为止），从而减少总体交税
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585878@0)
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我觉得10万以上年薪的，可报CCA，10万以下的就不用麻烦了。claim还有些问题，比如不能将来使用45(2)改成自住房等
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585667@0)
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请问CCA能offset regular income吗？还是只能offset rental income?
-jeffrey815(Smartiecat);
2021-3-22
(#13585723@0)
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我的理解只能offset rental income 到 zero, 不能负数
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585738@0)
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纳税大户终于来了，yes, it can offset regular income! CCA -> loss on rental property -> reduced taxable income
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585757@0)
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只能offset rental income
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585794@0)
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rental losses can be used to offset income earned from other sources
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
{936}
(#13585799@0)
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but you cannot use CCA to increase or produce a rental loss
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585808@0)
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条文呢？
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13585813@0)
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link
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
{1141}
(#13585822@0)
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这里
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
{60}
(#13585824@0)
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so only works if you have +ve net rental income...
-jeffrey815(Smartiecat);
2021-3-22
(#13585875@0)
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TurboTax的软件逻辑没有做好，它允许我申报达 26500 的CCA，产生rental loss
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13586056@0)
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我印象也是这样
-skybreeze(天涯的风);
2021-3-22
(#13585806@0)
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还有一点要考虑，如果夫妻双方收入不平均，收入高的一方可能少交一些税，但是收入低的可能会多交很多。
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585864@0)
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各报各的，各抵各的。CCA不是必须双方都报
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585870@0)
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如果房产只在一个人名下，是不是报税也只是一个人？可不可以开始现金流是负的时候，放在收入高的名下，现金流为正的时候，加上另一方？
-geekcode(文心雕码);
2021-3-22
(#13585900@0)
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房产加名字应该很麻烦。理论上谁投资就报在谁名下，和房产挂在谁名下无关。找个空挂户还是得你报税（比如你建个trust，你不是owner了，你是受益人）
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13585921@0)
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这个怎么操作？夫妻双方co owner rental property, 当一方claim cca 时，the property UCC (underprediciated Capital Cost) 会减少 claimed CCA amount, 另一方不申报cca 也会减少的
-sunshine905(sunshine905);
2021-3-22
(#13585941@0)
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你报下税就知道了，每个人的税务都是独立的。你只拥有50%的房产，所有的报税都基于这50%的房产，另一半和你无关。就像合伙做生意，每个人的税自己报
-abcdefghi(9alphabetic);
2021-3-22
(#13586069@0)
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往年都是用CCA做到没有rental income，今年考虑要不要报多点CCA，看来也只能做到zero rental income。感谢大家的讨论，包括天涯的 reserve概念，虽然未必能用得上，but learn sth new。散会。
-vicky2005(孩子她爹);
2021-3-22
(#13586079@0)
+1