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枫下家园 / 钱财税务 / 出租房2022年发生很多费用（换租客从新装房子，卫生间漏水，修了很多次），最后算出来出租总收入负了两三万。 我知道负的出租收入可以抵扣我的工资收入，可是这个两三万的抵扣，税务局会怀疑吗？ 还是我这情况挺普遍的？
-kwnj99(liming);
2023-3-3
(#15240630@0)
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装修的钱不能一年抵扣的
-retirecat(今天吃什么);
2023-3-3
(#15240683@0)
+1
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请问装修的钱必须算CCA吗？
-aufwiedersehen(：);
2023-3-3
(#15240693@0)
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倾向于不算，等最后出售时抵资产增值。
-2841999(四友);
2023-3-3
(#15240891@0)
+1
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发票保存十年CRA还承认？是不是考虑十年装修折旧也变成零了？
-aufwiedersehen(：);
2023-3-3
(#15240927@0)
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每年的账还是要记的吧？两本账，一本是cash flow，另一本是balance sheet(总资产 = 自有资产 + 债务)。后期的装修款都计入增加的资本投入，加到总资产中。
-2841999(四友);
2023-3-3
(#15241449@0)
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谢谢，小本本准备起来。
-aufwiedersehen(：);
2023-3-3
(#15241481@0)
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不用，会计初步上都有。
-2841999(四友);
2023-3-3
(#15241567@0)
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算了也白算吧？因爲房子很少很少賣價少的，結果就是 recaptured 回來
-john002(pp);
2023-3-3
(#15240938@0)
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如果是真实的，有证据，应该没问题
-dw9857101(黑松鼠);
2023-3-3
(#15240688@0)
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第一年出租吗
-gustytiger(虎啸风生);
2023-3-3
(#15240692@0)
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出租房折旧是一个巨大的坑，如果到时候卖出，会亏大了，加拿大的坑很多
-canada808(canada808);
2023-3-3
(#15240764@0)
+3
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你的意思是不报折旧？到卖出时抵资产增值比较好？
-wifi(圆方);
2023-3-3
(#15240900@0)
+2
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对
-homeloving(爱家);
2023-3-3
(#15241110@0)
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谢谢。记得以前也有人这么说过。具体不太懂为什么。就找你说的办吧
-wifi(圆方);
2023-3-3
(#15241123@0)
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出租房报折旧，现在省税。将来卖房时要加回来。基本上最高税率上税。。。
-zzddlljj(告别严冬);
2023-3-3
(#15241140@0)
+2
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明白了。谢谢。是因为卖房时是一大笔钱，税率高
-wifi(圆方);
2023-3-3
(#15241144@0)
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加拿大的坑真多，感叹不已，还是rolia好人多，学到不少
-canada808(canada808);
2023-3-3
(#15241985@0)
+1
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不是卖房的时候按capital gain算，增值部分只有50%需要交税吗？
-ruoer(船长);
2023-3-4
(#15243493@0)
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Recapture不是capital gain
-criss(criss);
2023-3-9
(#15257325@0)
+1
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出租房去年把deck拆了换成地砖，这个费用可以一年报销不？分年报，算折旧？找哪个表填？拆deck的费用是可以当年按维修就全部报了吧？
-**💞;
2023-3-3
(#15241743@0)
+1
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有没有人有这样的经验？拆DECK花了2000刀，之前维修还花了700刀，打一块算维修费，不算贵吧？折旧。。。就算了吧，罗里吧嗦的。。。
-**💞;
2023-3-9
(#15257195@0)
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如果是第一年，特别是赶上2022疯狂加息，有可能啊，空几个月，然后还有租房经济一个月费用，然后利息那么高。
-ditto(ditto);
2023-3-3
(#15241847@0)
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听高人说过，出租房只要收回来自己住一年以上，作为自己的MAIN居所再出售，则增值部分不用交税了。这样一路把之前的投资出租房一年一年住下来，赚的钱都不用交税，是不是这样？
-**💞;
2023-3-9
(#15257190@0)
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No
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-3-9
(#15257197@0)
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做自住之前的升值还是要交税
-tzm_oasis(绿洲);
2023-3-9
(#15257216@0)
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如果这个是在加拿大唯一的房子，回来又住了一下，需要交税？
-**💞;
2023-3-9
(#15257229@0)
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要交
-tzm_oasis(绿洲);
2023-3-9
(#15257239@0)
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就是因为放过租？如果一直空着呢？
-**💞;
2023-3-9
(#15257256@0)
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一直空着就不交增值税
-tzm_oasis(绿洲);
2023-3-9
(#15257260@0)
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那意思就是 从出租到收回的房产价值差来计算哇？我咋听谁说，如果那个是你MAIN的房子，不管出租不出租，都不用交税的？这个算是加大普惠的一个所有人的权利？当然如果有多套房轮住也许有问题，据说只能是唯一个房才行，另一个房跟此房共同存在的时间不能超过一年（先买后卖允许一年）
-**💞;
2023-3-9
{206}
(#15257285@0)
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两三万不算多，大概率cra不管。从你说的看，算维修成本说得过去
-tzm_oasis(绿洲);
2023-3-9
(#15257212@0)
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房屋维修，一次性来个2，3万不算多？不按CCA处理问题不大？
-**💞;
2023-3-9
(#15257237@0)
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是一年两三万，不是一次两三万。漏水修一次上千很正常。另外如果不是升级类装修不用抱cca
-tzm_oasis(绿洲);
2023-3-9
(#15257247@0)
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那你说拆DECK换成地砖算升级还是降级嘛，哈哈，我咋觉得在往LOW走哇
-**💞;
2023-3-9
(#15257259@0)
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如果是低deck应该算升级。高deck如果成本差不多可以算维修。这有打擦边球的嫌疑，如果只有两三万大概率cra不管
-tzm_oasis(绿洲);
2023-3-9
(#15257274@0)