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枫下家园 / 钱财税务 / 去年初准备以小换大，但买了房子之后自住小房没有卖掉，只能把买的房子暂时出租过两年如果市场好的时候把现在的自住小房卖掉。请问这种情况报税出租房的时候要不要报房屋折旧，如果报折旧年限怎么定？另外房客承担utility bill和房租一起付给我们，我们再付utility bill ，这个还能报税吗？损失太大希望能尽量减少一些。谢谢指点
-**🦜;
2023-3-12
{285}
(#15263091@0)
+1
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自己顶一下吧
-**🦜;
2023-3-12
(#15263805@0)
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你想让大家帮你骗政府还是寻求安慰？骗政府是可以的但有后果
-giss(rr);
2023-3-12
(#15263881@0)
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啥叫骗政府？第一次报出租房想尽可能省点税，我有问题来寻求帮助，你不回答问题就算了也不用讽刺挖苦。
-**🦜;
2023-3-12
(#15263938@0)
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呵呵呵，我没挖苦，我在合理地提醒，你不是报税，出租有自己的报税范围，你的水电费租客已经支付了，政府说的费用很明白，至少从你的说辞上就叫骗
-giss(rr);
2023-3-12
(#15263967@0)
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楼主说是租客把水电费和租金一起给他们，他们付的水电。可以报，但出租房收入要加上租客付的水电费。其实是一样的，相互抵消了。。。
-zzddlljj(告别严冬);
2023-3-12
(#15264033@0)
+1
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最好不要跟租客搞任何可能额外生枝的东西，清清爽爽做房东都不容易呢
-yuruory(jiayuguan);
2023-3-17
(#15275348@0)
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没关系。反正我们也不知道你是谁。
-troyd(老陈);
2023-3-12
(#15263997@0)
+1
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折旧抵税一般说法是不合算，因为卖房时要多交增值税，我自己没仔细算过，但报税相应复杂是肯定的。房客应该分担的utilities，是可以抵扣房租收入的（付了你的要进房租收入），包括地税按比例亦可抵扣。这些都是合法的，没有任何违法问题。
-lifyy(_);
2023-3-12
(#15263987@0)
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我理解房屋折旧可以算作出租费用而减少出租收入，出租收入是100%算作你个人当年收入，所以减少你的个人收入税，但将来卖房时这部分折旧费要加入增值中而课增值税。所以，房屋折旧报税是否划算，要看你折旧减去的个人收入税与将来卖房时增加的增值税那个多来决定。显然，年收入不过最高课税tax bucket 的斗不划算。懂行的给评评我理解的对吗？
-zbeifly(苇子坑);
2023-3-12
{271}
(#15264898@0)
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我的理解：假设某房成为出租房时，市场价值99，房东每年折旧5，总共10年，也就是房屋价值成为99-5*10=49，出售为150，增值150-49=101需要缴纳资产增值税，即101*0.5成为当年收入，大部分增值肯定是最高档的边际税率。而如果每年的收入加上房租收入不到最高档，就会合算。但有人说考虑钱的贬值及投资效应，先前拿到手的钱如果投资得当，会挣更多。也有一定的道理。但报税的复杂度及CRA可能的纠缠也要考虑。
-lifyy(_);
2023-3-12
{125}
(#15264940@0)
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解释的很清楚，谢谢
-zbeifly(苇子坑);
2023-3-12
(#15265207@0)
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CCA recapture is not capital gain. It will be taxed with 50+51*0.5
-wensheng20insertion(wensheng);
2023-3-13
(#15266459@0)
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你付的utility可以抵租金，但出租房收入要加上租客付的水电费。你把刚买的房子出租了，mortgage的利息，地税，经纪费都可以抵租金，以现在的利率，应该不需要交太多税吧。报折旧只能把租金减到0，不能是负值。意义不大。如果你预期卖的时候是亏钱的，当然可以报。。。
-zzddlljj(告别严冬);
2023-3-12
(#15264016@0)
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准备出租一两年就还是自己住了，将来老的时候再卖掉。将来卖房的时候是自住房就不用交税了，是这样吗？请问这个折旧年数怎么定义，20年30年？谢谢
-**🦜;
2023-3-12
(#15264127@0)
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最好问一下会计师，感觉自住房报了折旧不合算
-boringwinter(-: :-);
2023-3-12
(#15264155@0)
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出租房转为自住房时，等同于卖出(deemed disposition)，照理，你在那时就需要缴纳出租期间的增值税。接下来作为自住房的增值，按现有税法，卖出时不用再交增值税。
-lifyy(_);
2023-3-12
(#15264176@0)
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你的意思是如果是负现金流折旧毫无意义，是吗？
-**🦜;
2023-3-12
(#15264158@0)
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我的理解是折旧是为了减少租金收入来减税。但最多减到0.
-zzddlljj(告别严冬);
2023-3-12
(#15264482@0)
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最不喜欢这样的人，一天到晚就想省点税，感情大部分情况是逃税。要知道，你税交少了，其他人就要多浇水了、包括你的前女友或者前男友，反正小土豆每年都要花那么多钱。
-mingyangli(Life is a journey);
2023-3-12
(#15264539@0)
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楼主应该不是想逃税，而是对出租报税缺乏起码概念，不理解房屋折旧在税务上啥意思
-zbeifly(苇子坑);
2023-3-12
(#15264907@0)
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谢谢
-**🦜;
2023-3-12
(#15265376@0)
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问这么严肃专业的问题还匿名?我本来是不回匿名贴的，看你实在是不得要领，就说几句
-john002(pp);
2023-3-12
{770}
(#15264661@0)
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谢谢，太复杂准备放弃自己报税了。谢谢
-**🦜;
2023-3-12
(#15265373@0)
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你完美解释了话糙理不糙
-vvgege(Vvgege);
2023-3-17
(#15275336@0)
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If you want to do 45-3 or 45-2 election in future, do not claim CCA
-wensheng20insertion(wensheng);
2023-3-13
(#15266480@0)
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请教一下，如果我有两套房子以前都没出租，去年出租了其中的一套，我仍想把出租的这套当作principle residence的话，是不是我今年报税可以选45-2, 并且从2022年开始实行45(2)?
-vicky2007(vicky);
2023-3-13
(#15266940@0)
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没人知道这个答案吗？我也好奇。
-thegirlbefore(：);
2023-3-17
(#15274882@0)
+1
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yes
-vvgege(Vvgege);
2023-3-17
(#15275337@0)