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《房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶》 -softerface(探长); 2015-8-18 {5128} (#9615001@0) +7
本文发表在 rolia.net 枫下论坛给房盲扫盲(2)：《房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶》

缘起：

今年1月19日，俺看到许多网站都在转载（或引用作为事例）英文《南华早报》房地产专栏作家的文章"How do you lose money on Vancouver real estate? Think of prices in Chinese yuan"，大意是说，在温哥华买房7年了（2007年到2014年），虽然房价上涨了不少，但是因为人民币对加币的汇率走高了而使得投资结果折算回人民币没有什么意义（原文用词“lose money<赔钱>”更过分）。
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan
坛里的经典跌派代表竟说，说：“...当初把人民币换出来炒房的, 现在都赔钱了. ...(#9200922@0)"
于是，俺写了一个长贴回应(2925, #9202092@0)：给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？是——杠杆！》http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092

前两周，TD银行的经济分析部（TD Economics）发布房地产市场报告“ASSESSING THE RISK OF A DISORDERLY HOME PRICE CORRECTION IN TORONTO AND VANCOUVER ”（http://www.td.com/document/PDF/economics/special/GTA_GVA_froth.pdf）说，由于多伦多和温哥华两市房屋的售价与收入之比率过高，多温两市存在房价急剧下降40%的风险。[相关中文见51网的阿比《TD银行：多温房价将降40% 公寓风险最大》 http://info.51.ca/news/canada/2015/07/31/394583.shtml ]（注：“阿比”，不是粗口，而是该网站的主笔之一的笔名）引用该TD报告称，多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。

TD经济分析部的说辞，呼应了从2011年开始就不遗余力唱跌的前央行经济学家David Madani的加拿大房价要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌25%、要暴跌30%的耸人听闻言论。

TD的几位中层私下里都说过，他们是一贯不靠谱的，有一位更是一针见血＂多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致＂，这说法很有一种　削足适履　的味道。有一位还提及，TD银行分析部里有一位经济学家Fannie Fong也从2011年开始就唱衰加国房市说会从顶点下跌１０％，可是房价一直在往上冲高！——俺就是想知道他们是否还好不好意思继续呆在那里上班？

铺垫得够长的啦。谢谢您的耐心。

今天，俺就来给Capital Economics的房盲砖家马大泥( David Madani )和TD Economics的砖家们扫扫盲：

【观点】：房地产投资的奥秘————换房：递进式上台阶

他们这些砖家，都忽略了一个盲点：

无论是温哥华，或者是多伦多，（甚而在加拿大的其它房价上涨的主要房市），房市里的买家，绝大多数都是再次购买者(repeat buyers)（即使不在同一个市场，如在海外买过房，然后再在加拿大买房）！

所以，马大泥( David Madani )为代表的砖家们采用＂房价收入比（/房价收入比）＂作为主要考量因素来衡量房价的可负担性，从而得出多伦多温哥华的高房价没有足够可支配收入来支撑，故而多温房市房价要暴跌的结论 —— 是极其失真的。

砖家们而孤立地、静止地、刻舟求剑把房价直接套用收入去衡量，如100万的房子，20%首付，贷款80%即80万，月供是多少多少，收入必须是多少多少。这种评判房市的方法貌似有数据支持而“显得”有学问很科学，殊不知，其方法就是盲人摸象，因为他们忽略了买家的原始积累（起始速度/初速度?)

房市一直在上升通道，绝大部分的房产持有者都不是首购族！都是拾级而上的，更上一台阶！—— 改善性的需求，也是刚需！

或者，换句话说，房市里的非首次购房者（repeat buyers），就有一点像是，马拉松运动员在赛道上跑，虽然赛程是辣么远，但是，换房者其实是提前跑了一圈或几圈 ——— 起点不同啊！

加拿大多伦多温哥华的房子，到底是那些谁谁谁？买走了这些动辄100万、150万的中高端的房子？

其实，这些买家数量上主要还是加拿大本地的！

举一个非常典型的例子：

一对国移夫妇，10年前，IT男是6.5万，会计女3.5万，买房39万。中间，男的升职了9.8万了，女的生加拿大小孩后来也不上班了。如今房价上涨到120万，卖了！扣除佣金5万，还掉按揭余额14万，还剩101万！———换大房180万！

看到了没有？ 180万的房子，轻轻松松就被加拿大的工薪族给买了！

为什么？因为他们的现住房市值120万！因为他们早早就上台阶了——买房了！所以，过了几年，只要他们想，他们就可以以已经上涨的房价中的净值作为更上一台阶的起点，更轻松、更自信地拾级而上！——换房，换大房！

阶梯，拾级而上[拾：音she去声]！上了一个更高的台阶之后，你又可以积蓄能量，为继续登高做下一个动作的准备！

如果停留在台阶下的平地，你要直接上两大级台阶就比人家费力得多困难得多！

其实，房价继续再涨一倍，也还是买得起的！

不要惧怕从台阶滚下来，其实，因为你的势能高了，即使你因为房价稍微跌了一点而下了一个台阶，你也还是在高位！

如果你没有参透房市的奥秘，一而再再而三地被马大泥( David Madani )为代表的砖家们忽悠，那就是——被人骗了还帮别人数钱！

俺的邻居在Downtown某大银行做分析师的，上个月在一起BBQ的时候，他说，他的小白同事是博士，老婆是律师行的paralegal，他们非常精于计算，他们多次反复的计算后，认定：多伦多的房价要暴跌60%！正因此，所以，即使他们有了28万的存款（说出这个数字真不容易）都不去买房而租公寓住，就是想坐等房市有朝一日暴跌后好让他们以real price（真实的价格）去抄底（＂海底捞＂?）。

看到没有？喜欢吃＂海底捞＂的，不仅仅局限于咱中国人啊！放心吧，还有这么多的刚需在嗷嗷待哺等着，这房价能下跌么！

俺曾经把本文的框架式提纲贴出和私信，收到三位坛友的补充，现附在这里：

abc2011：（换房）这只是一种情形，还有很多家里条件好的，家里支援二三十万，还有其它各种情形，而且这样的买房者很多，供远小于求。

songlin：再加上一点，低端房有人接手，因为具备有效购买力的人口持续流入造成刚需。

pacl(屋长)：俺认识的最近来的国移，不但英语好，而且出手买房也都豪气 - 国内卖掉套的钱，都够这边可以不贷款的。全球印钞，大家有货币嘛；买不起的，倒是来加多年又一直未上任何台阶的老移。

特此谢谢三位好友。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

Mark! -locker(locker); 2015-8-18 (#9615054@0)
叹！文笔！还是喊口号在行些。 -icespeeder(Speeder On Ice); 2015-8-18 (#9615072@0) +2

俺的上一篇《房产投资的魅力是什么？是——杠杆！》，纵使平铺直叙，也还是一堆一堆的坛友看不懂。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615081@0) +1

给＂房盲＂扫扫盲：《房产投资的魅力是什么？是——杠杆！》 -softerface (探长) - rolia.net -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615102@0) +1

“其实，房价继续再涨一倍，也还是买得起的！” --->>>：即使，在将来，多伦多的房价再上涨一倍，也还是有足够多的买家买得起的！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615090@0) +1

回过头去看看十年前的房价和收入？ —— 一样是：收入的增长速度，跟不上房价的增长速度。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615473@0) +1

这倒是大实话。 -tracyd(等待明天); 2015-8-19 {262} (#9615777@0) +1
不过回头就不要再去看了，做人需要向前看，从高处看。别人没有看到的时候，你看到了，再加上一动手落实，那就赚了。别人都能够看到的，你也同时或者甚至晚看到了，那就有可能赚不到钱了。
能做到我说的那一点的人，需要有深远的眼光，过人的魄力，不是每个平庸之人都能够做得到的。

问题是，十年前，具有您所说的＂有深远的眼光，过人的魄力＂并且已经这样做的国移，数以十万计了都！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9616196@0) +3

确实是这样。我就是国内父母支持买的。身边能够全款买的很多。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615095@0) +1

非常感谢您的实例支持！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615099@0)

不过现在很多小留英语很好，慢慢也在向西人区扩散。跟上一代移民有些区别了。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615107@0) +1

财务自由，就像是一场在环形赛道上的马拉松。在别人还没起跑的时候，有的人，早早就提前开跑了一圈、两圈、三圈。。。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615098@0) +1
不可持续。刚来的新移民和刚毕业没几年的就没房买了。关键是要有人买房也有人卖房，大量的买卖才可以推进房价上涨。你这种算法，没房的永远没机会买房。游戏只是在有房者之间进行。加拿大这么小的市场，风险会越来越大 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615103@0) +1

谢谢指出。请看songlin兄的补充：再加上一点，低端房有人接手，因为具备有效购买力的人口持续流入造成刚需。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615110@0)

Townhouse都7，80万了。低端房找人接手不容易啊。新鲜血液进不来，加拿大这么少的人口这么小的市场，玩到一定高度，就撑不下去了。唯一的问题是，房价到多高时候会迅速降低升幅？每人自己猜吧 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615128@0)

放眼GTA或安省，低端房还是容易找到，这就是为什么go train那么繁忙的原因 -infoinfo(不再飘); 2015-8-18 (#9615275@0) +1

haha! 探长的场子你也敢来砸？ -icespeeder(Speeder On Ice); 2015-8-18 (#9615114@0) +1

欢迎拍砖。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615118@0)

探长大度！但探粉们如壳里爱卿啥的可不一定喔。 -icespeeder(Speeder On Ice); 2015-8-18 (#9615132@0)

物以稀为贵，越是卖的少，越贵 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615119@0)

不对。是需求，或者说是市场，决定价格。假如你弄一块绝无仅有的石头去卖，世上只此一个，能卖出什么价钱？完全取决于有多少人想买。分析价格要从需求着手，而不是卖者空想 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615141@0)

谢谢 isup 兄把lvcha的话又进一步说到实质 —— 需求！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615168@0)
多伦多的就业机会和城市内的娱乐就是需求啊。这个可以参考北上广深 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615183@0)

嘿嘿，就业收入能支撑百万房价吗？多少人说过，多伦多房价和就业无关 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615194@0)

比如我现在没有工作，但可以用国内父母做担保贷款。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615196@0)

说明房价跟就业无关嘛。多伦多就业机会，对房价有多大影响？你自己的论据错了吧 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615202@0) +1

工资是在国外的父母的工资，工作机会是为了在这边毕业的小留的工作机会。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615207@0)

这样啊，看看中东富豪的生活，多伦多房价至少得千万。等等，知道加拿大移民每年都来自哪里吗？ -isup(isup); 2015-8-18 (#9615222@0)

留学生为了省租金买房的很多，再分租给买不起房的新移民。等毕业后如果留下了，继续炒。如果走了，卖给新留学生。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615237@0)

留学生买房不能代表多伦多房市，只是很小一部分 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615250@0)

现在高中就出来的大有人在 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615259@0)

第一次听说多伦多房市是靠留学生撑住的。另外留学生是保守党政策。大选万一有变动，这个也得跟着变 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615267@0)

又不是只有中国才输出留学生。没有留学生，学校少挣多少钱。留学的学费也会流入当地人的钱包成为买房的资金 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615300@0)

就业收入，当然可以支撑百万房价！—— 只要不是赤手空拳的首购者，换房、换房在一直走在上升通道的房市。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615254@0)

平均家庭收入撑不住的 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615269@0)

只須一人 -iart(我自我精彩); 2015-8-19 (#9617500@0)

高中留学生买房都是靠父母的，留学生占总人口的比例很少，而且能靠国内父母买house的更少，一般买个condo还行。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615781@0)

高中就敢出来，比大学出来的还有钱 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9615909@0)

无可比性。高中就送出来的也可能是父母担心考不上大学的。我认识大学出来的，父亲是国内房地产商。就看这孩子有没有本事而已。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615934@0)

我说的是大部分。因为高中出来的，肯定还会继续念大学。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616255@0)

补充一句，是考不上国内大学的，高中出国。能考上的基本都国内读大学再出国镀金。贪污洗黑钱子女例外了，小学都要往外送。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616477@0)

非也。现在因为国内污染环境出国的太多了， -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 {316} (#9616516@0)
我之前国内上班的领导孩子很聪明，家里是经商的，有多套房（不存在黑钱），已经开始跟我资讯是初中走还是高中走，说这边环境太差了。还有西直门整个一个小区的孩子都是去香港生的，还有去美国生的，一直在上国际学校，这些都是打算初高中走的。北京有房的随便卖个房子就够出国念书和买房了，这些都是因为房产升值得到的钱，并不是贪污来的。

北京这种人有，去香港生孩子的唯一出路就是从小就读国际学校，然后出国，特别高中都没有资格去考，还谈什么大学啊。在国内跑到国外生孩子的能直接顺利的入读省一级小学，中学，高中的，就算你房子，父母户口都在此学区，孩子不是国内户口的，没有后台基本想都不用想。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616588@0)

他们就是读国际学校的，生孩子之前就知道要读国际学校。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616609@0)

高中出国有个好处是不用考托福。考托福比考大学难，现在一本二本也不是那么难考。我是2005年来这边留学的，是国内考上大学以后不喜欢直接退了，来这边上的大学。国内考上大学就不想出国已经是过去的老观点了。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616522@0)

所以你不属于高中出国的那一堆。站错队了，好吗？ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616566@0)

我那会当然少了，但去年我在国内教英语的学生都是高中要走的。而且有些孩子英语非常好，一看就是经常出国生活旅游的。而且国内还实行早教，3岁就开始找外教，这都是以前没有的。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616614@0)
我感觉现在加拿大老移民对国内发展现状还停留在看新闻和道听途说中。国内因为房子升值发家的太多了， -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 {372} (#9616641@0)
这不是黑钱，是正常收入。现在北京30岁左右年薪20万也不少，再加上父母和爷爷奶奶辈的积累，自己又是独生子女，而且平时通过关系还有一些额外的收入。南城三环现在都是外地人，但人家来的时候一咬牙买房了，等之后房价涨上去，当时买房的都发了。这些都是外地务工人员，做小买卖的。不要一说土豪就一定是贪官，黑钱；现在严打厉害，这些人反而非常谨小慎微。反而是从商，炒房的，可以随心所欲的出入。

30岁年薪20万在二线城市都很难买房，更别说一线了。一定都要靠父母才可能买房。现在。300万房子，首期100万，不吃不喝5年。可能吗？国内的30岁的人，用的是iPhone最新款，喝下午茶。能存下多少钱哦。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9617643@0)

我认识个姐姐40了，一人闯北京，现在有两套房，户口解决了，开着宝马，老公也有钱。准备移民这里。30岁20万年薪，基本都是大学生了，加拿大上个有奖的硕士博士，自己存点也够首付了。家里再帮衬帮衬，没什么压力。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9617818@0)

家里帮衬帮衬这个很有学问。多少的问题。如果靠死工资想在一线买房，没有家里帮衬，几乎很难。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618177@0)

我说的帮衬是移民后在这边买房。又不一定非去多伦多市。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618427@0)

我是4月刚登录的，与中国没脱节，与加拿大有点脱节了。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9617647@0)

我05年来的加拿大，前两年回国转了一圈不爽又回来了。加拿大没有国内工作机会多。但本着我国人民生存经验来说，不动产是所有投资里是第一。所以有机会就要上，哪怕从小滚大。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9617822@0)

你来加拿大时，我都打包回国了。国内不爽，或许你呆错了地方。北京那天气，每天都得戴着空气清新器上班吧。呵呵 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618053@0)

就是不爽北京天气。但比起加拿大，其他地方也不熟悉。人际关系，地理陌生程度还不如加拿大。就回来了。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618420@0)

你该去深圳，起码人士关系不复杂，城市年轻有活力，机会多。加拿大是个稳定过生活的地方，如果想创出一番事业，深圳是个不错的选择。当然国内其他城市我不了解，不随便乱说。 -superc(超级C); 2015-8-20 (#9618795@0)

不光是空气，还有食品安全。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618864@0)

早看出来你来没多久，还看出来你以前是在深圳混的。事实是，国内混得越好，到这里感觉越不好，因为落差太大了--这里的一切几乎从零开始，需要时间适应加努力。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617856@0)

他那眼神眼力很容易就帮忙别人数钱！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617865@0)

和苹果吵架，即使吵不赢，也能迅速被知名，是山寨手机们的不二选择。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617878@0)
你的眼力也没多好哦。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618046@0)

其实也没什么混的好和混的不好，都离不开衣食住行。就是自己做和别人做的区别。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618171@0)

建议尽快提高英语，学一门好找工作的技术。如果国内是大学，这边很多研究生和博士生专业有奖学金，相当于工资。英语不好又没技能很难立足。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9617870@0)

无所谓啦，反正在家炒下股票，比上班挣得多点就行了，我不贪。加拿大房子有得住就行了，也不贪。国内几套收收租金，以后养老就行了。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618058@0)

有这心态也行 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618435@0)

“男的升职了9.8万了，女的生加拿大小孩后来也不上班了”。他家收入不不到十万，竟然贷了79万，还得养孩子。PF. -ariaspencer(风轻云淡); 2015-8-18 (#9615105@0) +6

假如十年后房价涨到三百万，平均工资涨到二十万，这个就不算啥了。在中国曾有过的经历，加拿大能否复制，每人自己预测吧。加拿大过去十年收入升幅很小，比中国差远了 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615147@0)

您的假设——十年后房价涨到三百万，很有未来观！大赞一个！谢谢。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615155@0)

北上广深，79万10年后涨到300万绝对可能，加拿大。。。不可能。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616646@0)

北京南城6年，从60万到370万。这是最便宜的区了。朝阳就不说了。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616653@0)

是不是北上广深？所以你是认同我的说法的，对啰。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9617651@0)

北京啊，已经说了。但国内二线发展不起来主要是设施跟一线差太多。但加拿大就不同了，发展均衡。看多伦多外围房价，也在涨 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9617826@0)

哦？你呆过加拿大哪几个城市？除了温哥华，多伦多，真没感觉多少城市在涨的。不算汇率都输很多。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618063@0)

我只呆过oakville, Mississauga, KWC -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618444@0)

Kwc是哪？另外两个地方都是大多区 -superc(超级C); 2015-8-20 (#9618811@0)

Kitchener-Waterloo-Cambrdige -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618871@0)

国内房子现在不跌就不错了，涨的很慢。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618451@0)

我呆的深圳还是涨的很厉害。流动人口多，有机会有活力。 -superc(超级C); 2015-8-20 (#9618807@0)

我也听闻，深圳确实不错，环境比北京好很多。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-20 (#9618875@0)

但加拿大是移民国家，工资水平也要考虑国外啊。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615188@0)

开什么玩笑。加拿大工资水平参考国外？美国？还是法国？知道法国平均工资多少吗？稻草不是这样乱抓的 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615195@0)

为什么看平均工资？应该看移民加拿大的年轻人的父母在国内的工资 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615203@0)

嘿嘿。都是特例啊。夫妻两都是独生子女的话，还可以看四位长辈的工资，退休金，多伦多房价还会大涨啊。等等，若夫妻俩都农村的还有大堆兄弟姐妹等着用钱的，就都不算数了？ -isup(isup); 2015-8-18 (#9615210@0)

这些人正是买房者需要的租户。保证了房子基本消耗。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615226@0)

错。他们可以去租公寓。为什么要住分租屋？或者花几千一个月租整座house呢？ -isup(isup); 2015-8-18 (#9615242@0)

西人租整栋的不少。我朋友就租过。不过后来他们分手了，才没继续租。因为西人孩子多，三居室的公寓完全可以租整栋了。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-18 (#9615253@0)
俺一个3卧的semi，租给了韩国人，可是他们有3个孩子～～我觉得应该租不长，但他们压根没有买房的打算，跟俺签了3年的agreement -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615675@0)

3年后你那房子得花5万装修。操作一下就知道了，别什么事只说好的部分。不说投入的部分。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616101@0)

那个房我拿下后花了2万装修，以后如果再装修，也不会超过3万，加起来倒是5万；而且，租客表示要租到他们的孩子高中毕业，这下10年有着落了，或者我就带租约卖掉，可以再投入到其他房产。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616149@0)

用实例支持。非常感谢！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9616208@0) +1
你不维护呀，另外就你说的这种装修水平卖不出高价去，除非你卖之前再装修。还是那句话，别光说你得到的，说说你投入的，不然跟名人一样也属传销类的。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616478@0)

投资房成本也会用租金收入减掉之后计算税。如果投资房维护花销大，那么租金收入只有很小一部分计入个人所得。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616490@0)
有好的租客，维护费花不了多少的。俺还有个带小留女儿的中国租客，太爱干净了～比我们自己还强，plus屋前屋后各种植物。俺这次趁她们回国渡暑假果断给这房换屋顶/换地板，让她们回来时也高兴下。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617623@0)

后期投入的都是成本，别只算买价多少，能卖多少就是赚多少吧。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616486@0)

抱歉，我至今没有卖出过房子，所以真不知道能赚多少；理论上计算下来，还是很不少； -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617619@0)

你真见怪了 -pangolin2(甲甲); 2015-8-18 (#9615158@0)

谢谢甲甲丁丁的支持！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615165@0)

：-）在乌托邦理论里，那都很轻松，就一个数而已，想要什么数就什么数。10年前利率6%，75%贷款就是30万，还10年就只剩下14万了？差不多还欠25万呢 -2yue(二月莺飞); 2015-8-18 (#9615182@0) +3

如果不啃老的话，估计房子里p都没有，吃顿大骨头就是过年了。 -ariaspencer(风轻云淡); 2015-8-18 (#9615197@0)
矮马~！俺要得先谢谢二月女侠这么认真！俺是知道您有一块地、一块很大的地的，要不然，俺真的可能就误会您啦 —— 每满一年，借款人是可以趸交15%或20%的贷款额的呀！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615239@0)

是哦，15%，20%的lump sum，10年就还掉2栋房子啦，还等到10年后才换房？还要不到十万收入贷款79万？早可以180万现金拿下啦，当然180万现金买房很蠢地，180万分成4个首付那就可以买4栋200万，就有800万资产啦。。。 -2yue(二月莺飞); 2015-8-18 (#9615284@0)

每满一年，借款人是可以趸交15%或20%的贷款额。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615375@0)

lump sum payment不知道什么意思吗？我不就是按你说的数算出来的吗？ -2yue(二月莺飞); 2015-8-18 (#9615389@0)

二月女侠，看来啊，您真是离开母语环境太久了呢！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615420@0)
＂可以趸交15%或20%的贷款额＂ —— 这并不代表每一年都还啊，或者某年有趸交或者没有，又或者只还到10%啥的。。。矮马！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615428@0)

regular payment后还剩贷款25万，实际剩余14万，那lump sum 就是11万。11万就这么砸进自住房没买投资房，显然没有最大贷款化最大杠杆化，11万做首付早可以再买个55万的豪宅出租，租金正现金流大大地不断流进。 -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 {210} (#9615611@0)
再运用你的小步慢跑，每2年拿出HELOC做首付，10年内早可以再买3栋出租房，总共5栋房，现值就是5x120万=600万，2人早可以不要拿死工资了吧，等10年后的今天才开始换房，少跑了几圈了呀。。。真是悔不该10年前没认识你这个探长呀
就算现在才换房，120万换成180万，首付100万，显然没有贷款最大化杠杆最大化，100万要分成5个20%首付买5栋100万，也有500万资产呀。1栋自己住4栋出租，也实现财务自由2人不用拿可怜的死工资了。。。以小换大越换越轻松，买500万显然比买180万轻松，你没尽职最最化呀 -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 (#9615618@0)

这又不是俺自己的情况。 -softerface(探长); 2015-8-19 {14} (#9615621@0)
俺也不是IT男。
贷款最大化杠杆最大化，是在自己的收入能力范围内最大化。况且探长说了，自住房，减少贷款；投资房，贷款最大化。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615680@0)

买到就是赚到，买到就是赚到，买到就是赚到（重要事情讲3遍）。。。 -hi12345(12345); 8-18 22:36 (#9615289@0) -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 (#9615732@0)

还是听探长你的安排，拿着9.5万死工资美美地在180万房子里过公主生活吧，你再帮忙做一下budget -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 {492} (#9615638@0) +5
工资9.5万
- CPP
- EI
- Income tax
- RRSP
- Child care expense
- Property tax
- Insurance
- Hydro
- Heating
- Water
- TV, cable & internet
- Car expense: gas, insurance, repair and maintenance, license

这么多费用扣下来，还剩多少钱能用来付房贷呢？79万贷款一年还款要4万多，入不敷出了呀。那就出租basement吧，39万房子租了1200，180万的地下室可以出租双倍2400了吧，抵过老婆那点可怜的死工资，可以安心在家当姨太太了。。。

哇～～～乌托邦里的海市蜃楼美呆啰，每天在家当贵妇人醉呆了！！！

9.5万的cpp和EI，和6万的没有区别。如果是T4a，可以有home office抵消Utility bill--简单的税务处理。这样9万5到手的话在5000左右；不出租basement，吃饭也够了。老婆学点会计，报税季节挣点小钱去旅游～ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615700@0)

嗯，小强，小强，小强！（重要事情讲3遍）。。。 9.5万的住180万，15万的住300万，30万的住600万，Rolian高薪们不听探长安排真是失荆州了呀，否则跟国内土豪一起抢跑马道的豪宅早可以抢到6000万了，捂它3个月就成亿万富翁了。。。 -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 (#9615760@0) +5

二月女王早上好！ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615778@0) +2
10万年薪去住180万，找死的节奏，真的 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616074@0) +5

唉，4万年薪也有住180万的房子的～～您少见多怪了。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616183@0)

你吧，就会瞎扯。没有收入住豪宅的也有。可探长的例子里，此人39万贷款还10年剩14万，就别吹别的了，行么？ -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616234@0)

这种例子多得是，自己去问问。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9616275@0)
杨老师，对社会的复杂性和多样性，要有充分的认识啊；那样才能变成杨老。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616310@0)

社会是太复杂了，这么多人做传销，防不胜防呀！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616481@0) +3

又来扣帽子打杀，一顶“传销不动产”的大帽子扣了下来，吓死俺了！ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617631@0)

人家还有隐藏的国内资金没有说出来罢了。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616488@0) +1

太可怕了，疯狂了。 -longhope(hope); 2015-8-18 (#9615418@0) +6

2yue(二月莺飞)的静止思维 —— {{ 10年前利率6%，75%贷款就是30万，还10年就只剩下14万了？}} -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617890@0)

10年前的利率，并不是不变的。当时选择浮动利率的买房者相当多。08年之后，prime-1.05的人，就爽够啦！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617897@0)

税前最少要20万年收入才可能贷到吧 -superc(超级C); 2015-8-18 (#9615238@0)

哈哈。CMHC刚刚颁布新政策：—— Sep28起（其实从宣布的第二天起），房贷审核标准放松、放松、再放松。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615260@0)

再放松也要看收入和首付，我们中国人底子厚不怕，老外能贷70多万能拿出20万首付的还是困难的。遇过几个贷不了款的SC的房子。现在去看房，老外经纪好几个都首先问我要不要和能不能贷款的。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615791@0)

那对夫妻，出租地下室，每月收1200~。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615369@0)

10年前我家附近的2房一厅公寓只要900元，你的地下室租给哪个土豪这么慷慨1200？还是割了3，4间出租给小留并做homestay每天做饭侍候他们？ -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 (#9615660@0)

2房一厅公寓只要900元，那可能得在不是华人的热点区吧！再说啦，十年前，不知有多少人想租生活交通都便利的热区而不容易租到呢！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617906@0)

说实话，华人区更租不上价钱是大部分经纪都公认的事实。 -hi12345(12345); 2015-8-20 (#9619925@0)

看来你得多见见世面. 帮我装修的师傅都买了100万的房了, 五大贷的款. -susansub(susan); 2015-8-19 (#9615841@0)

帮我装修的师傅住着100多万的房子, 还打算出50%的首付再买套百万豪宅! -miaomiao001(吉祥如意); 2015-8-19 (#9615912@0)

握手握手! -susansub(susan); 2015-8-19 (#9616019@0)
装修师傅不会挣多少？9.8万？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616064@0)

税，少。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616150@0)
听装修师傅说他给House里的每个房间都做了个卫生间, 然后自己住一间其它的房间都出租出去了. -miaomiao001(吉祥如意); 2015-8-19 (#9616225@0)

听装修师傅说他给House里的每个房间都做了个卫生间, 然后自己住一间其它的房间都出租出去了. -miaomiao001(吉祥如意); 11:12 (#9616225@0) -ariaspencer(风轻云淡); 2015-8-19 (#9617847@0)

换房，轻轻松松地，就可以 —— 更上一台阶！ -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615160@0)
赞！ -pangolin2(甲甲); 2015-8-18 (#9615161@0)
请版主加精 -xiangcaosh(船头); 2015-8-18 (#9615216@0)

粉丝请探长喝茶吧,看看他敢不敢见如何? -london2015(London2015); 2015-8-18 (#9615404@0)

10年前markham39万已经是大房了吧。换的180万可能还不如当年39万的大。 -superc(超级C); 2015-8-18 (#9615219@0)

真正换房的话，不如第一次买房就一步到位。如果能顶住贷款压力的话 -isup(isup); 2015-8-18 (#9615234@0)

是啊，换房其实是给经纪打工，买一套再一套还差不多 -superc(超级C); 2015-8-18 (#9615243@0)
跳起来，摘桃子。这是对的。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615257@0)
不对，房价漲幅不是线性的，有点象抛物线，小的低价的漲幅大，用小换大要更合算 -fromhere(安大略蓝); 2015-8-18 (#9615315@0)

从小步快跑的策略上来说，的确有道理。 -softerface(探长); 2015-8-18 (#9615377@0)
时间会把大房小房之间的差距迅速拉大。除非，这几年之间能有意外大量收入 -isup(isup); 2015-8-19 (#9616010@0)

请问名人，一个家庭年收入不到10万，哪家银行可以给他们贷款到79万？高利贷吗？ -longhope(hope); 2015-8-18 (#9615419@0)

问得好啊！那你想想看，还有什么可能让大银行给贷款的？翻翻以前大家讨论的帖子？ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615430@0)

如果就这么一个房子，卖了换180万的，想不出什么办法银行能给他们贷款这么多。除非他们还另外有投资？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615444@0)

1. (#9615369@0) ；2. 可能人家有海外收入； 3. 可能该夫妻先生工薪太太自雇；4.可能分租的地库加强了偿贷能力；；；；； -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615448@0)

这点钱一年收入18000，最多能多贷9-10万，另外70万怎么解决？另外凭借他们总收入9.8万+1.8万=11.6万，最多能贷到60多万，其余的的10-20万如何解决？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615450@0)

几大银行，关于自雇人士的房贷项目，您不是看过俺贴过多次了吗？ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615453@0)

故事主人是自雇人士？即使是自顾人士，income tax 是多少，可以理解成男主人逃税以付79万房贷吗？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615456@0)

矮马！你去看看CIBC的官方网站、RBC的官方网站！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615458@0)

CIBC的自雇项目房贷： -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615461@0)

按照cibc官方网站的说法，自雇人士的贷款应该很容易办 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615462@0)

CIBC Self-Employed Recognition Mortgage® With a simplified approval process designed specifically to meet the unique needs of entrepreneurs, you’ll benefit from a range of mortgage products with built-in flexible options and less paperwork. -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615463@0)

首付够35%无需证明收入：An easier time qualifying for mortgage financing if you’re self-employed as you don’t have to prove your income so long as you have 35% equity -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615466@0)

首付35%不是给新移民的吗？他们都来了10年了还按新移民贷款吗？就算自顾人士随便贷首付35%就可以，难道贷款额度不跟收入挂钩吗？这是哪家银行？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615476@0)

你的中文！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615487@0)
你的英文！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615489@0)

那你给解释解释呀。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615492@0)

(#9615466@0) -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615494@0)

你给解释解释他们怎么凭借税前9.8万收入另加1.8万出租地下室收入贷款到79万的。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615495@0)

人家官网上都说了不看收入！——　俺又不是贷款经纪！你要问也是问银行去啊！问贷款经纪去呀！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615510@0)

探长遇到兵，有理说不清，有文字也说不清；哈哈哈，我咋觉得伪跌派学习了你的购房知识，还一句感谢的话也没有呢？ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615714@0)

这个35%不看收入是骗人的，根本没有不看，就看你提供的收入证明是本国的还是外国的罢了，说穿了就是做假和不做假的区别。如果这对夫妻不作假，用正常途径贷款，一定不可能贷得出来的啦。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615807@0) +2

贷80万左右的款估计家庭年收入得15万左右. -miaomiao001(吉祥如意); 2015-8-19 (#9615924@0)

从Sep28日起（实际上已经开始执行了，有的银行会要求买家的closing日期放在9月28日或以后），有分门可分租的自住房的贷款，放松了！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9616175@0)

不要求详细资料：A streamlined mortgage approval process which doesn’t require any detailed financial statements or income verification1, meaning less paperwork and hassle -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615467@0)
基于个人信用记录（不是生意记录）来批复：Your approval to be based on your personal credit history, not your business history -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615468@0)

贷款再容易办，贷多少款也是跟收入挂钩的，不是随便贷吧！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615474@0)

哎哟喂~~~！自己点击一下ｃｉｂｃ银行的官网，都不会吗？不愿意看吗？————　首付够35%无需证明收入：you don’t have to prove your income so long as you have 35% equity -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615484@0)

没问题呀，银行不管你的收入就给你贷款。您买1000万房子，首付350万，银行就给你贷款650万？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615497@0)

过了！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615509@0)

按你的逻辑说的呀。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615515@0)

说话要有常识。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615518@0)

RBC 的自雇项目房贷： -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615469@0)

十年前换的屋顶，现在还能靠这个卖120万？光换屋顶就能卖120万？79万贷款，一个月要还3000左右不算地税等等费用。银行房贷款依据收入，通常你的贷款加地税等费用不能超过税前收入三分之一，180万的房子地税最少要12000了吧。他这个收入能达到标准吗？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615472@0)

真是费劲！(#9615460@0)只是举一个例来说而已。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615475@0)

不是费劲，是你们不让我回你的关于换屋顶3000的贴了，所以只好回到这里。您还是没有回答问题呀？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615477@0)

真是费劲！哪里说到＂光换屋顶就能卖120万＂？？？？(#9615460@0)只是举一个例来说而已。一个因素的变量，在你的眼中，怎么会等同成为其它因素保持恒量的证据呢？ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615481@0)

说实话，就现在多伦多的生活水准，一年9.8万收入就是自顾养老婆孩子一家人再还贷款79万，根本是捉襟见肘，哪里来的轻轻松松。就是他挣钱再翻一倍都不是轻轻松松！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615483@0) +2

再请问，10年前2005年，哪里39万的房子现在120万了？120万的房子很多，但是2005年39万的不多。三问，这家人2005年39万买了房就不再投资装修了，那得多么的惨不忍睹，又如何卖的了120万？ -longhope(hope); 2015-8-18 (#9615426@0)

多伦多４１６地区呀！——找一位地产经纪帮忙你看看，很快你就会发现，还真不少！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615432@0)

我以为您这是真实的故事，所以您就应该告诉是哪里呀？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615442@0)

一大片，一大片的，都是啊。。。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615451@0)

具体一下。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615452@0)

North York 啊。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615455@0)

North York 10年前的好房子也就是说今年还能值120万的房子，10年前39万那不下来。除非当年39万的房子，房主做了大的装修甚至翻修，今年才能120万，否则那种老旧差的房子如果不收拾怎么可能卖120万？别又说是卖地，卖地的情况跟这个有不一样。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615479@0)

好。既然你提到买地，说明你也认同土地的溢价升值喽？　那么，好吧，看看c14的Willowdale十年前的价格和现在的价格！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615482@0)

如果买地，说明房主IT男及其家人在过去10年里基本上没啥生活质量，那房子得多么的破旧不堪而且还不翻修不重建。何苦呢。人生苦短，大人！这种日子还不如一步回到解放前呢！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615486@0)

那是另外的一匹颜色不同的马！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615491@0)

不知道您的中文好成这样，怎么看不懂？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615499@0)

那是另外一回事啦。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615514@0)

这房主到底是干嘛的呀？怎么你那故事看上去那么简单，但是让你一解释却是这么复杂呀。又是自顾吧，又是卖地吧，他们不是卖房吗？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615490@0)

你的中文！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615493@0)
俺在主贴举例，那是再真实不过的一个例子。——　任何一个地产经纪都可以检索地产局内任何一个社区任何街道，十年前的房价和现在的房价，对比一哈！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615496@0)

你(#9615426@0) 问　哪里39万的房？ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615498@0)

俺在(#9615432@0)告诉你，俺的关于房价上涨的实例有一定的普遍性。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615500@0)

(#9615451@0)一大片，一大片的，都是啊。。。(#9615455@0) North York 啊。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615501@0)

然后就咱两歪楼，说卖地。——　那也是说的某些社区的普遍性啊。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615503@0)

提供点数据作参考 2015.1.1--2016.1.1所有成交价在38万到40万区间的willowdale区6套房全部成交记录如下： -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615522@0)

相信你的列子，但是你是夸张了实际生活的真实情况。当年的39万的房子，之后他们得花一些钱收拾，如果不花10多万根本不可能卖到120万现在。其二，卖了120万的房子买180万的房子可能，但是仅凭这9.8万收入不可能就是夸张。所以有误导扇乎嫌疑。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615502@0)

谢谢你相信俺举的例子。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615506@0)

恳请您再出高论的时候，再举例子时候接一下地气，别像sales一样有一说十。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615512@0)

(#9615516@0) -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615517@0)

真实的生活是这样的，8年前40多万买的房子，今年卖了90多万，夫妻两个年收入20万，贷款70万买了一个160万的新房，抢下房子后， -longhope(hope); 2015-8-19 {88} (#9615520@0) +4
心里一直忐忑不安不知能否承担这70万的贷款还有家中两个孩子上学及课外活动的钱。这就是生活！

就是他们挣的钱不交一分钱税，也不够。更何况，自顾这么多年，不交税，算他胆子大，早晚连本代息一起还回去。所以这根本不具备代表性. -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615508@0) +4

你这个人真是拎不清的耶！——— 人家CIBC、RBC的官网上压根就不要求买家夫妻中自雇的一方提供收入证明！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615516@0)

如果不提供收入为啥不贷款650万？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615521@0)
就算银行不查收入证明，他们自己胆子够贼的，9.8万收入敢贷款79万，他们不交一分钱税都是费劲呀。除非另外有收入。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615529@0)

俺有说他们没更换什么东西吗？ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615433@0)

如果更换东西那也算投资呀，就不是39万了。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615439@0)

10年前，换一次屋顶，也就3000左右。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615460@0)

让数据还原事实真相吧！！！2015.1.1--2016.1.1所有成交价在38万到40万区间的willowdale区6套房全部成交记录以及今天之前的上市和交易记录 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615542@0)

1）347 Willowdale Ave Toronto Ontario M2N5A3 Sold:$388,000 List:$388,888 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-D Taxes:$2,802.00 /2006 For:Sale % Dif:100 -maozhe(猫着); 01:18 (#9615523@0) -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615543@0)

十年以后的价格如何呢？？？1）347 Willowdale Ave Toronto Ontario M2N5A3 Sold:$950,000 List:$988,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-D Taxes:$4,750.01 /2014 For:Sale % Dif:96 SPIS:N Last Status:Sld Detached Bungaloow DOM:26 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615544@0)

2）378 Willowdale Ave Toronto Ontario M2N5A7 Sold:$385,000 List:$399,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-C Taxes:$3,350.95 /2008 For:Sale % Dif:96 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615545@0)

十年以后的价格如何呢？？378 Willowdale Ave Toronto Ontario M2N5A7 List:$788,000For:Sale Toronto C14 Willowdale East Toronto 103-21-C Taxes:$4,583.87 /2014 SPIS:N Last Status:Ter 这个价格没卖掉 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615546@0)

378 Willowdale Ave Toronto Ontario M2N5A7 List:$848,000For:Sale Toronto C14 Willowdale East Toronto 103-21-C Taxes:$4,583.87 /2014 SPIS:N Last Status:Ter Lot 54 Plan 2633 DOM:16 去年这个价格更没卖掉（共上市两次，都没卖掉） -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615547@0)

3）2 Leona Dr Toronto Ontario M2N4V4 Sold:$385,000 List:$399,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$3,022.45 /2005 For:Sale % Dif:96 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615548@0)

3）2 Leona Dr Toronto Ontario M2N4V4 Sold:$880,000 List:$939,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$3,900.00 /2013 For:Sale % Dif:94 Last Status:Sld 14年6月成功卖掉的价格 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615550@0)

4）110 Anndale Dr Toronto Ontario M2N2X4 Sold:$390,000 List:$409,900 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$3,191.35 /2004 For:Sale % Dif:95 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615551@0)

4）2015 成功卖掉110 Anndale Dr Toronto Ontario M2N2X4 Sold:$1,135,000 List:$1,048,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$4,869.00 /2014 For:Sale % Dif:108 SPIS:N Last Status:Sld Lt 29 Pl2596 DOM:0 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615552@0)

5）131 Avondale Ave Toronto Ontario M2N2V4 Sold:$394,000 List:$419,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$3,386.91 /2004 For:Sale % Dif:94 - -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615553@0)

5）131 Avondale Ave 2005年后没有上市过 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615554@0)

6）11 Lyndale Dr Toronto Ontario M2N2X9 Sold:$400,000 List:$438,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$3,218.94 /2005 For:Sale % Dif:91 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615555@0)

6）11 Lyndale Dr Toronto Ontario M2N2X9 Sold:$810,000 List:$749,000 Toronto C14 Willowdale East Toronto103-21-E Taxes:$4,159.02 /2014 For:Sale % Dif:108 SPIS:N Last Status:Sld Plan 3421 Lot 60 DOM:3 2014年7月成功卖出记录 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615556@0)

总结： 2005年全年willowdale成交在38-40万区间的6间detached house， 2015年售出两间价格分别为95万和113.5万。2014年卖出两间，价格分别为88万和81万。另有一间在2014年叫价分别为788k和848K未售出。剩余一间未有上市记录。 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615558@0)

希望以上的数据能够帮到大家对这个市场有比较理性的认知，晚安！ -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615559@0)

1楼的2015.1.1--2016.1.1，为笔误，应为2005.1.1--2006.1.1。特更正 -maozhe(猫着); 2015-8-19 (#9615577@0)

谢谢猫着，觉得二手旧房，比较常见的是十年长个一倍多点。 -rongshuxia(pinweirensheng); 2015-8-19 (#9615588@0)

非常感谢rongshuxia兄弟提供的观察结论！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615598@0)

感谢猫着的数据而不是探长的忽悠。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615957@0)

感谢猫着数据！俺就喜欢这种raw数据而不是统计。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615731@0)

感谢猫着数据！俺就喜欢这种真实例子，而不是探长的道听途说。 -tracyd(等待明天); 2015-8-19 (#9615745@0)

谢谢猫着经纪的凌晨顶贴！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615599@0)

这个猫着经纪不是一般的好，真的是很好。用过就知道！理性分析，数据说话，大氛围的讲解。都非常清晰明了。最重要一点，让你不感觉到压力。绝对顶！ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615842@0) +1

比名人经纪的大忽悠强很多很多！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615963@0) +1

衷心希望也是返佣的经纪朋友们，平和心态（或者去读读地产经纪的伦理课程），好好服务衣食父母，共同建设多伦多房市。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9616270@0)

我觉得猫着的服务没的说，专业水准，用买家心态帮买家找房子，绝不忽悠。不然探长你介绍个比他还好的经纪给我对比一下。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616447@0)

经纪么，还是建议大家实际多接触几个，自己做比较的好；猫着经纪给坛子里做了不少贡献，从干货到数据有不少，大家有目共睹可以加分。但是俺自己的想法是不推荐任何地产经纪，贷款经纪则只推荐5大行的。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617635@0)

你是探长代言人？ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618195@0)

你是托。 -softerface(探长); 2015-8-20 (#9618480@0)
俺只为自己带盐 -pacl(屋长); 2015-8-20 (#9619902@0)

说明一哈，那个十年前39万买入的实例，是扣除返佣后的实价（亦或是私买的实价），，，哈哈。 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615605@0)

俺来换一个更温和的实例重贴！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9615643@0)

可怜的探姐姐，又被围攻了。猫着的真实数据把你给打败了。劝你以后还是说话做事保守一点，做个赌徒可不是件好事, 容易摔个大跟斗。 -tracyd(等待明天); 2015-8-19 (#9615730@0) +3

保守点就突出不了翻了几番！必须要夸张法！ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615851@0) +3

这种夸张纯属忽悠，可以看出名人就是个sales.有一说十，对她以后发帖可信度大打折扣。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615971@0) +2

请查ＰＭ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9616444@0)

180万的房子，工薪族轻轻松松就成房奴了LOL。10万年薪，每月到账才5千。80万贷款每月至少3千，地税水电煤气至少1千。剩1千吃饭，再养一辆车。不要说旅游，估计连camping 的钱都没有。出租个Basement? 啃老？探长你这是在跟大家开玩笑吧？ -vicky2005(孩子她爹); 2015-8-19 (#9615672@0) +7

投资房贷款抵税 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9615697@0)

哈哈哈，120万自住房换成180万自住房，入不敷出时就变成投资房了。。。 -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 (#9615703@0)

就算是投资房，利息也只能冲减投资收入。CRA不允许用贷款利息冲减Employment income。 -vicky2005(孩子她爹); 2015-8-19 (#9615822@0)
有120万自住房，很难想象还没有一套投资房 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9615828@0)

太正常了,投资房一般自给自足. -susansub(susan); 2015-8-19 (#9615856@0)
你的想象力还不够 -susansub(susan); 2015-8-19 (#9615857@0)

我的意思是，竟然还没有买投资房，不知道在想什么 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9615894@0)

有很多人投资房买的是condo,特别是白白的领 -susansub(susan); 2015-8-19 (#9616023@0)

condo管理费吓人，涨幅又不如独栋，还不如freehold的联排 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616494@0)

你看主贴了吗？明明是120万自住房换成180万 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615975@0)

可以一部分净值抵押只付利息，一部分普通贷款 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616070@0)

抵啥税哦，根本收入都不够交税了，还抵税！ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615858@0)

利息部分抵税 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9615898@0)
对呀，某些人交的税会超过某些人的收入，这很正常。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615949@0)

9.8万收入的人？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615984@0)
弱弱问一句，投资收入可以抵薪资收入税吗？ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616432@0)

据我所知（不一定完全正确），我刚咨询完税务，投资房贷款的利息是可以抵税的，但自住房贷款利息不能抵税。她没有说不能抵薪资收入，我也没有问到。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616449@0)

投资房付出的利息可以抵投资收入方面的税，但可以抵薪资税吗？怀疑认证中。。。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616496@0)

那就不清楚了。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616626@0)

这是她的回复：Depending who gets income, -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 {298} (#9616454@0)
from rent if you are receiving rental income it will be added to you. While you do not have income it is beneficial to have on your name, but when you start working taxes could be higher for you. Your parents are non residents their tax bracket is 25% yours will be 22% on first 45 k after is 31%.

这里她还提到，本地移民卖投资房的时候按照50%gain计算税；而外国人则是100%。所以我妈是100%x25%；而我则是50%x22%之后是50%x31% -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9616458@0)

请看PM -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617665@0)

原则上不可以，但也不是没有办法；请咨询资深专业报税会计师。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617636@0)

比如成立个假公司什么的，把自己搞成自雇。就是所谓的办法，会计师帮你做完还是要你签字，所以以后所有报税责任是自己扛着。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9617657@0)

under table的事情，我不是很清楚；俺只是想合理避税～～得问你自己的会计师； -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617668@0)
这个前2，3年还行，公司老亏损没收入这边税务局会查。 -lvchacanada(lvchacanada); 2015-8-19 (#9617876@0)

探长家里有部印钞机，机器一启动，钱就哗哗地。知道不？ -tracyd(等待明天); 2015-8-19 (#9615740@0) +5
在此贴+1的人，没有自己研究过报税。从报税的角度来说，一样的工资，T4A比T4强了太多太多。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615749@0)

嗯，IT专家又是税务专家，大强，大强，大强！（重要事情讲3遍）。。。 -2yue(二月莺飞); 2015-8-19 (#9615768@0)

俺毫不客气地说，俺自从来了加拿大，除了第一年外，全部是自己报税 -- 为啥呢，报税又花不了几个钱对吧？问题是，人生大事只有自己最care啊，自己报避免不少损失；俺不买报税软件，只用free的报税软件，近几年推荐StudioTax。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9615818@0)

就这点信息，就不好意思说:毫不客气的说了。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615995@0) +1

我能报自己的税，亲朋好友免费帮忙；二月才是专业人士，你去找她吧。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616169@0)

人家这只是把旧房卖了，你还没考虑人家还有积蓄，或者还有其他的来源，比如有继承或国内以前的物业，这些都非常普遍啊 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2015-8-19 (#9615799@0)

中国人普遍都家财万罐 -vicky2005(孩子她爹); 2015-8-19 (#9615847@0)
如果还有这些因素，那什么都不用讨论了。国内汇款搞定，还用搬什么收入啊，贷款啊，出租地下室啊。都是废话。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615865@0) +2
如果有这内容，干嘛不一起写进去，蛊惑人心呀？ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9615999@0) +1

周围很多朋友同事都是这样递进式上台阶换房的。也有父母支持一把的，也有唱跌的。也有买了一个房子准备住一辈子的。也有华裔同事父母一分钱也不支持，只能4年前先买个小condo楼花的，听说也涨了不少。 -tracyd(等待明天); 2015-8-19 (#9615761@0)

这里的人啊，说话都不要全信，人家说什么都只会说一部分，不会把老底掀出来给你看的。再问深入点，人家什么都不说了。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9615876@0)

是不能说太多，容易被小人不断攻击。去搜索一下我没几天前的发言，就可以看到有个别人会无聊到不断追着你，不把你老底掀翻绝不罢休的架势。网络第一游戏规则，要牢记。 -tracyd(等待明天); 2015-8-19 (#9615905@0)

这也应该理解，所谓的小人用的也只是个套路而已，目的也就是想套点他们想知道的东西，或者自己酸的没办法了，只能想办法激你了，你别上当就行啦 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2015-8-19 (#9616405@0)

他们不会问，只会拼命攻击，殊不知这一来人家都懒的理你 -zrxxx(✰✪✯★✬✫✮✩); 2015-8-19 (#9616412@0)

P大点事，让你这个牵驴的吹成了博士论文的架子。还有人要花钱看，我吐吐吐。不过，探长，你适合做传销 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9615925@0) +3

绝对是传销的范儿！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616005@0) +4

此人必受过传销培训，当然如果自学成才，也是天造一物。 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616038@0) +4
挺符合规范D，background, example, data, figure, acknowledge...都有，讨论归讨论吗 -fromhere(安大略蓝); 2015-8-19 (#9616128@0) +4

我觉得他有李洪志的影子。不过没成功罢了。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616498@0) +1

你指出了探长的正确奋斗方向。他现在有点涨教教主的样子，一众马甲加上几个铁杆捧臭脚的，好不热闹。 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616564@0)

杨老师变成了痒佬施 -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617922@0)

就凭你，一个被人忽悠了还帮人家数钱的！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617917@0)

"房价120万，卖了！佣金5万" 。探长辛苦了，数年如一日服务肉联群众。不要忘了辅导一下你朋友哈。。。 -jiage(北伐先锋); 2015-8-19 (#9616009@0) +3
名人是个大忽悠，可信度按比列打折吧，探粉们请自己斟酌好自为之。坐在那里吹牛行，还要写一段让大家学习，真是佩服名人的自信！ -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616026@0) +5

房盲实在太多了！ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617915@0)

探大哥，某些人那是在装瞎子好讨钱呢，您别较真。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9618039@0)

区区39万贷款，10年后还剩14万mortgage的人，怎么去贷79万？贷完了还活得下去么？ -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616028@0) +4

假设加拿大保持5年低利率，此后一段时间，比如说8年后回到正常的5%左右，这个家庭就要出租地下室了。 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616060@0) +1

他们不仅出租地下室，估计得出租楼上主卧，自己睡客厅，还得给人家做饭。 -longhope(hope); 2015-8-19 (#9616075@0) +6

估计探长给他们的规划是自己住地下室，楼上租出去，lol -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616107@0) +5

180万随便租3000多，再加10万年薪，怎么不够付Mortgage?真是皇帝不急，急死太监。 -hi12345(12345); 2015-8-19 (#9616260@0)

住180万的房子，然后分租。对俺来说这么奇葩的事情，怎么这么多人觉得正常呢？穷人富了，买个豪宅分租，也算个笑话了 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616312@0) +1

还有不少买了200万的豪宅做家庭旅馆呢. 一间房一天收费$75. -miaomiao001(吉祥如意); 2015-8-19 (#9616341@0)
因为穷人想变富，而您老又不给指条明路；总不能打砸抢吧？ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616349@0)

跟探长的主意比起来，还是打砸抢好一些:) -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616362@0)

杨老师你这是在教唆中老青年犯罪！去去去，去西西里岛论坛去。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616372@0)

空几个月再说。3000你以为是人民币啊，税后3000租房，代表一年4～5万交给房东，那年收入要多少才会租这样的房子。租得起的人买不起吗？ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9617663@0) +1

公司买单租房的也不少，买房没补贴，租房全补贴！ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617672@0)

那真的要碰运气了。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618071@0)

Markham有很多跨国公司--你懂的；当然DT也不少。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9618076@0)

按探长的规划，此年薪10万家庭，要过30多年苦日子，lol -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616103@0) +3

等他熬出头了，他孩子会怨他，买那么大房子干嘛？我只要住个小condo,每年爸爸带我去一趟旅行，每年生日去麦当劳开一次生日会就够了。。。眼泪狂奔。做能力能及的事吧。为房子失去生活，值得吗？ -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616658@0) +1

房子生活两不误不就好了么？ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617671@0)

那得要有银子啊，谁都想鱼与熊掌兼得。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9618181@0)

银子么，借鸡生蛋啊。 -pacl(屋长); 2015-8-20 (#9618463@0)

我想说， -celiaxi(Newwave); 2015-8-19 {316} (#9616111@0) +3
大家不能一味为了房子增值，拼命贷款，而去牺牲现如今的生活质量，特别是人到中年的人，要舍得花钱为自己享受生活，买漂亮的衣服，带孩子看看世界，安排他们终生难忘的假期，有了大房子，要装扮起来，享受当下很重要，人生美好的时候其实是短暂的，很多人觉得现在苦点，老了就好了，但是老了即使有钱，你所能享受的也是有限的。

到中年了是晚了点，30中可以，慢慢build资产以后享受 -susansub(susan); 2015-8-19 (#9616119@0)

有道理! -miaomiao001(吉祥如意); 2015-8-19 (#9616254@0)

LIFE风格可以不一样 -fromhere(安大略蓝); 2015-8-19 (#9616142@0)
就是这道理。 -superc(超级C); 2015-8-19 (#9616504@0)

总结发言：就是一句话--------买到就是赚到，买到就是赚到，买到就是赚到（重要事情说3遍）。。。 -hi12345(12345); 2015-8-19 (#9616246@0) +6

一个乞丐说，俺要有钱钱了，拉面买两碗，吃一碗，扔一碗。一个房奴说了，俺要买个豪宅，上面出租，俺住地下室。 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616329@0) +4

杨老师说了，俺已经有钱了，天天在数！数也数不完！ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616338@0)

有钱有有钱的活法，没钱有没钱的活法。非要往脖子上勒绳子，充大个不要命的活法，还是别推荐了吧 -tracy.f(杨柳依依); 2015-8-19 (#9616348@0)

俺很诚恳地说，做男人，得有点狼性。杨老师看名字就是个美女，但总得允许俺们男人能搬砖啊。 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9616366@0)

补充总结：“3岁小朋友纷纷笑晕在washroom”(屋长)，65岁以上老人统统被悠晕在安乐床，不小不老肉联人个个被迷死 -duhaofengjing(duhaofengjing); 2015-8-19 (#9616429@0) +5

若需引用俺的发言，请留下原帖链接可好？ -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617673@0)

屋长专利，翻录必究。 -hi12345(12345); 2015-8-19 (#9617691@0)

喷子们很擅长断章取义/扣大帽子盲杀/歪曲原意再打杀 -pacl(屋长); 2015-8-19 (#9617837@0)

3岁小朋友纷纷笑晕在washroom。 -pacl(屋长); 11:44 (#9616321@0) -duhaofengjing(duhaofengjing); 2015-8-19 (#9616399@0)
忽悠得惟妙惟肖，有广告有托儿有铺垫有前戏有前奏有前言有序言，有“background, example, data, figure, acknowledge...都有 -fromhere(安大略蓝); 10:48 (#9616128@0)” -duhaofengjing(duhaofengjing); 2015-8-19 (#9616419@0) +3

65岁以上老人统统被悠晕在安乐床上 -duhaofengjing(duhaofengjing); 2015-8-19 (#9616423@0)

原来还是4人组合四人帮的杰作，加上众多托儿，怪不得网霸横行，任何一句不同声音无一放过。这样自掌自嘴爽歪了吧 -duhaofengjing(duhaofengjing); 2015-8-19 (#9616463@0) +2
房价窜高关键是土地面积和交通有限，盖房速度跟不上买家需求的快速增长，否则房价不会涨的这么快。另外探长分析的有道理，我们这一批买房早的人换大房是正常的，阶梯式的被推高，推动者就是人口和资金的增长。 -walkthrough(老花镜); 2015-8-19 (#9617630@0)

这帖子不才进垃圾桶了吗。这么有发出来了 -corespeed(corespeed); 2015-8-19 (#9617808@0)

啥眼神啊？ -softerface(探长); 2015-8-20 (#9618482@0)

探长可真有空，孜孜不倦的在此宣道，自己认准的道，闷声大发财就行了 -pakman(排长); 2015-8-19 (#9617891@0)

希望越来越多的同胞都能够认识到，然后早日实现财务自由！ —— 独乐乐，何不众乐乐？ -softerface(探长); 2015-8-19 (#9617913@0)

不明白，Refinance mortgage 取出来的钱不要交利息吗？ -qdsg56(qdsg56); 2015-8-20 (#9618853@0)

@

North York 啊。

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